二手房 增值税 上海

【赠与政策新规】自2021年7月24日起，通过赠与方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限购政策；该住房5年内仍记入赠与人拥有住房套数。

直系亲属产证更名可以通过三种方式：买卖、赠与、继承，但手续和费用有所不同。

我们假设房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用。

一、买卖更名

买卖更名要走正常的交易流程，受限购影响，税费按照规定来缴纳。此种情况适合名下有房，不准备把名下房产出售的一部分人，虽然会缴纳一部分税费，但不会对以后房产出售有影响。

【买卖更名所需要的费用】

1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

2、契税：房屋总价3% 也就是15万的契税（因名下有房，契税为3个点，名下若是无房，不推荐此种方式）

3、交易手续费：4元/㎡，4×100=400.

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：40元

走买卖流程所需要的全部费用，共352424元

【二手房交易所需材料】

房东：身份证、产证、产证密码、动迁房需带动迁协议。

下家：身份证、户口本、结婚证、小孩出生证明、有离婚带离婚证和离婚协议。

【交易时效】

查限购、审税、抵押注销、过户、设立抵押当日受理。过户5个工作日后缴税、出产证。

二、继承

【继承所需费用】直系亲属之间继承免征契税、增值税、个税。房屋继承过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个税，不唯一总房价款20%个税。

【继承顺序】继承顺序：遗赠抚养协议（为先）、遗嘱继承（其次）、法定继承（再次）

【继承流程】先至公证处办理继承权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房屋所在地的交易中心换领新的产证。

【继承时效】继承公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户籍的为 2 个月左右（若为外地户籍，要到户籍所在地取证故所需时间较长，具体时效根据不同户籍地而定）

【房地产交易中心受理流程】到房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→到房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20 个自然日（法定节假日除外）出产证。

【继承公证所需材料】

1.被继承人死亡证明：（1）注销的户口；（2）医院的死亡证明书或火化证明。

2.被继承人单位证明内容。（1）被继承人的姓名、性别、出生日期、死亡日期、死亡地点、死亡原因、生前住址；（2）被继承人的父母生存状况，于被继承人之后死亡的需注明死亡日期；（3）被继承人的配偶状况（注明是否原配）；（4）被继承人的生子女：包括已死亡子女的死亡日期及其配偶和子女；（5）被继承人的养子女、有抚养关系的继子女。

3.要继承的财产权利证书。（包括房屋所有权证答书、存款凭证、股票账户及证券公司出具的股票明细单、债券凭证、专利权证书等。）

4.被继承人的遗嘱公证书。

5.全部继承人需携带户口、身份证到公证处办理。

6.若要放弃继承权必须本人到公证处。在外地的需要在当地公证处办理“弃权声明书”公证；在国外的要在驻在国的中国大使馆办理“弃权声明书”公证。

7.被继承人的档案复印件权（单位盖核对章、密封）。

8.公证员审查所需要的其他材料。

【注意事项】

1.遗产应当是公民死亡后遗留的个人合法财产。

2.被继承人的遗产状况应清楚，例如有无典当、抵押，是否共有等情况；遗产现在何处，由谁保管，产权有没有争议；除已知遗产外，有无其他债权债务。

3.对于夫妻共有财产的继承，我国婚姻法规定，除有约定外，夫妻关系有效期间取得的财产属于夫妻共有财产。因此在办理夫妻一方死亡的继承公证时，夫妻共有财产，只有属于死者的那部分才能作为遗产进行继承，另部分则应归在世的一方所有。

4.在被继承人生前立有遗嘱或遗赠抚养协议的情况下，应当先确认遗嘱或遗赠抚养协议的效力，决定适用的继承形式和法律规定。

5.办理遗嘱继承权公证，事先要审查遗嘱是否有效，遗嘱继承人和遗产有无变化，如有下列情况，应按法定继承办理:

①遗嘱继承人放弃继承的；②遗嘱继承人先于立遗嘱人死亡的；③遗嘱继承人丧失继承权的；④遗嘱无效部分涉及的遗产；⑤遗嘱未处分的遗产。

6.遗嘱继承权公证应对缺乏劳动能力又没有生活来源的继承人保留必要的遗产份额。遗嘱人未保留上述继承人遗产份额的，处理遗产时，应为该继承人留下必要的财产，所剩余部分才可参照遗嘱继承人的原则处理。

7.在有继承人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位继承或转继承的规定。

三、赠与

【赠与所需费用】

契税：房屋总价3%，增值税免征，个税免征。（当你受赠的房产在出售时满五年唯一按照正常税收来缴纳税费，若满五年不唯一总房价的20%来缴税。）

考虑到费用问题的话，若是名下无房可以走赠与流程，名下有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易流程。

【赠与方式】

（1）通过办理赠与公证书进行赠与。

（2）若无公证，则需自行到房屋所在地的房地产交易中心办理。

【办理全流程】

顺序：先到公证处办理赠与合同公证，再至房屋所在地的房地产交易中心办理产权过户。

流程：房屋赠与双方签署赠与合同→持赠与合同至公证处办理赠与合同公证→领取公证文书→持公证文书至房屋所在地交易中心办理契税完税→持公证文书和完税证明办理产权过户

时效：房屋所在地的房地产交易中心从完税受理至出产证20个自然日(法定节假日除外)

【公正所需材料】

已婚：赠与人夫妻二人身份证、户口簿、结婚证、产证；受赠人身份证、户口簿、与赠与人关系证明（户口簿体现或派出所出具）。

未婚：赠与人身份证、户口簿、产证；受赠人身份证、户口簿、与赠与人关系证明（户口簿体现或派出所出具）。

【交易中心所需材料】

材料：赠与合同公证书、产证、双方身份证（赠与合同公证书未体现关系的需提供关系证明）。

人员：赠与方与受赠方全部到场（不可以委托他人）。

流程：税务窗口开具《契税缴款书》→缴税完成取得《契税已申报办理证明》→受理窗口递交材料取得《上海市xx区不动产登记收件收据》→20个自然日（法定节假日除外）后凭《上海市xx区不动产登记收件收据》及本人身份证领职产证

【注意事项】

（1）财产应当是公民的个人合法财产。

（2）房产中有抵押不可赠与。

（3）对于夫妻共有财产的赠与，即使房产登记在一方名下，也需配偶到场签字，表示同意赠与。

（4）赠与合同不可委托签署。

（5）一般只做直系亲属间的赠与，否则需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳父母也非直系，此类赠与推荐将产证名字改成受赠人的直系亲属一人（例如产证上原为夫妻二人名字，要将房产赠与男方父母，则需先将女方名字去除再办理赠与）。

注：非直系赠与时，全额赠与是可以交易的，但如果是部分份额赠与的话，赠与方与受赠方相互之间对于自己持有的份额部分不能再交易。

【二手房（住宅）赠与过户缴纳费用】

1.赠与过户免征营业税和个人所得税（直系亲属免征个人所得税）。

2.赠与过户免征营业税， 但是个人所得税需要缴纳，合同评估价格*20%不可选择（非直系亲属需要缴纳20%个税）。

3.契税的征收：不论房产什么情况都需要征收全额契税（评估价格*3%）。

4.其他费用和正常过户都一样（工本费80元／单）。

【二手房（住宅）赠与过户所需材料】

1.赠与方权利人（原产证权利人）身份证复印件一套。

2.受赠方权利人（现在产证权利人）身份证复印件一份。

3.产权证复印件一套。

4.户口本（若是直系亲属， 能证明直系亲属证明或直系亲属公证书）。

5.经公证的赠与书和受赠书（此表格交易中心窗口有文本，只需窗口直接填写，交易中心会自行公证，无需自己办理。）

【注意事项】

1.交易房屋评估价格是系统直接给到的评估价格， 此价格一旦受理， 不可变更， 现场打好税单，需要当天缴纳契税。

2.赠与的房子：需要提前查询限购（2021年7月24日新规后）

3.税费当天需要缴纳，请带好银行卡（有些卡会限额，需自行开通大额刷卡，交易中心不接受现金交税，小额费用可现金支付）

4.产证会当天直接被交易中心直接收掉，如有需要使用，请提前复印备用。

总结

从上面三种更名方式可以看出来，名下没有房产继承最划算。名下有房产又不打算出售的走交易流程划算，虽然要缴纳契税与增值税，但是相比在出售时20%的个人所得税要划算的多。