土地增值税 2016

四、车库（位）成本费用应该如何扣除

根据国税发〔2006〕187号文第4条第3款的规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的停车场（库）应当按以下原则处理：（1）建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除。（2）建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。（3）建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除。具体分析如下：

公共用地上建造的车位属于全体业主共有，属于第一种情况。车位所占土地成本已计入房屋占地成本，房地产开发企业通过销售商品房取得收入，无权就这部分车位销售并取得收入，但是，建设车位的成本、费用可以在计算土地增值税时扣除。

按建设规划建设的车位属于第二种情况，房地产开发企业对规划设计建设的车位享有所有权，将所有权转让给业主取得的收入计入销售收入，对应的成本、费用准予在计算土地增值税时扣除。假如房地产开发企业将这类车位出租，则这类车位对应的成本、费用不能扣除。

探讨人防工程车库（位）成本的扣除，首先要了解人防工程车库（位）成本的构成，人防工程车位成本由土地成本、人防工程建设成本、人防工程车库（位）改造成本组成。人防工程建成后需要无偿移交给政府，因此，其占地成本、建设成本、费用可以扣除。对于在人防工程的基础上改建车库（位）所支出的成本、费用是否可以扣除，不同地区的规定不一样，有的地区规定这类车位不能销售，不能确认土地增值税收入，也不能扣除相应改造成本和费用，比如贵州省、辽宁省。有的地区认为人防工程车库（位）的永久使用权被转让，应当确定土地增值税收入，相应的成本费用也应当扣除，比如浙江省。江西省税务局规定，将人防设施改造成地下库（位）的，其成本费用归集到公共配套设施费中一次性扣除。

根据前述分析，房地产开发企业对人防工程车库（位）不享有所有权，享有的是使用权能，且这种使用权能的转让不属于物权转让，转让收入不能确认为土地增值税应税收入，故人防工程车库（位）的改建成本、费用不能扣除。

五、能扣除成本费用的车库（位）属于哪类房地产

有些地区将房地产类型分成普通住宅、非普通住宅，有些地区将房地产类型分成普通住宅、非普通住宅和其他类型房地产（或称“非住宅”），不管是两分法还是三分法，根据国税发〔2009〕91号的规定，都会涉及车位归入哪类房地产进行土地增值税清算的问题，因为收入以及成本、费用归入不同房地产类型清算，房地产开发企业的税负是不一样的。但是，车库（位）应当归入哪类房地产进行清算，立法没有作出统一明确的规定，仅有部分地方税务机关就这一问题制定了规范性文件。

有些地方规范性文件明确规定了车库（位）收入归入哪类房地产收入计算土地增值税，以及明确收入分配的计算方式，这种有明确具体规定的地区，在土地增值税清算时一般不会产生争议。如青岛市《房地产开发项目土地增值税清算业务指引》（青地税函〔2013〕44号）规定，开发项目中既包括普通住宅又包括非普通住宅的，开发企业可将出售车库（位）的收入分别按照普通住宅和非普通住宅的可售建筑面积占总可售建筑面积的比例进行分割后，对应计入普通住宅和非普通住宅的转让收入计算土地增值税。内蒙古自治区地方税务局《关于进一步明确土地增值税有关政策的通知》（内地税字（2014）159号）规定，对房地产开发企业建造的可售地下车库（位），已取得房产证和土地使用权证的，按照非住宅类型房地产清算。南宁地区规定，根据不同的情况，车库（位）可以归入非普通住宅、商用房类，甚至在一定程度上由房地产开发企业选择归入哪个房地产类型。江西税务局规定，销售地下车库（位）取得的收入，均计入“其他类型房地产”的转让收入。

有些地方规范性文件对销售车库（位）收入归类没有明确规定，比如，长春市人民政府办公厅《关于进一步促进住房消费稳定房地产市场的若干意见》（长府办发〔2016〕10号）规定，住宅附属的车库（车位），按照住宅类型登记、计税。住宅类分为普通类住宅与非普通类住宅，销售收入归入不同类别计算出来的土地增值税是不一样的。因此，笼统规定按照“住宅类型登记、计税”的，容易在实务中产生争议。辽宁省地方税务局《关于明确土地增值税清算有关问题的通知》（长府办发〔2016〕10号）规定，转让有产权地下停车位取得的收入，计入土地增值税收入，地方税务机关允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。这个条款并没有明确有产权车位销售收入该计入哪类房地产类型销售收入，假如房地产开发企业未按对应配比原则扣除成本费用是否可以。