房地产 增值税发票

房地产行业一直都是备受老百姓高度关注的行业，同时也是社会各界人士谈论的焦点话题。自改革开放以来，房地产一直以来都是高负债率产业，很多公司的负债率在80％甚至90％以上。房地产行业用最少的资金启动开发项目，这需要开发者有很强的融资能力，否则会面临着资金链断裂的危险，而且房地产基本上每一个环节都有涉税行为的发生，所以税负压力也是巨大的。

房地产公司存在的税务问题

1、资金投入巨大，开发到销售周期较长，开发成本受宏观调控的影响比较大；

2、房地产企业税负率高，且产业链长，业务复杂，每项经济行为都会产生税金，也易发生涉税风险，从而加重企业的税负压力。

3、税务检查严格

4、合规进项不易取得如房地产代理行业给开发商负责人的渠道介绍费，地推广告支出，临时工人员支出等，向个人单独支付的费用，难以取得合规的发／票，在所得税汇算清缴时，应纳税所得额调增会导致企业多缴纳企业所得税，并且没有专票抵扣，增值税税负也会加重。

5、20％的股东分红压力房地产行业是一个高利润的行业，企业在缴纳25％的企业所得税之后，股东分红还需承担20%的个人所得税，对股东来说，税负压力大。

5、账簿凭证管理混乱，会计核算不规范。

如何合理筹划节约税金的支出？

1.有限公司产业扶持奖励

目前的优惠政策一般集中在对产业的优惠和对地域的优惠上。这是国家对于企业的扶持政策,合法合规。现在经济欠发达的地区都设立了经济开发区、产业业园等等,为企业提供税收优惠政策。

享受"财政扶持"优惠政策，需要将新公司注册在当地，将业务分流到新公司，在当地进行纳税，纳税后就可以享受当地财政扶持。增值税地方留存50%，企业所得税地方留存40%，扶持地方留存70%-85%，公司当月纳税，次月就能获得财政扶持。

例如：某公司享受"财政扶持"优惠政策，增值税纳税100万，企业所得税纳税100万，按扶持地方留存80％计算，能获得的财政扶持为多少？

增值税：100万＊50%*80%=40万

企业所得税：100万＊40%*80%=32万

当月纳税，次月就可以奖励扶持到企业。

2.个体户核定征收享受低税率解决成本或者个税问题

在园区成立一家或者多家个体工商户，然后将业务合理分包（或者利润转移），将利润留在个体户当中，然后进行核定征收，以此来解决企业的成本问题，或者股东的分红问题。

核定的个人经营所得税为0.5%，增值税为1%，附加税为0.06%，综合税率为1.56%。

每家个体工商户的年开票额最多为480万，企业可以根据实际需要解决的数额来确定成立一家还是多家个体。

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