深圳 土地增值税

2011年《深圳市人民政府关于推进土地整备工作的若干意见》(深府〔2011〕102号)的发布，土地整备一词被正式提出，深圳由此开始了土地整备探索之路。而利益统筹作为土地整备重要的分支，在2015年11月颁布《土地整备利益统筹试点项目管理办法（试行）》（深规土[2015]721号）以来，截止2021年底，深圳市土地整备利益统筹项目计划立项合计153个，整备总实施规模6549.7公顷。

总体而言，利益统筹项目开发一共涉及两条主线，从项目审批角度，流程大致分为计划、实施方案、土地合作及开发等四大阶段，从项目拆迁实施角度，流程包含设立项目部、信息核查、拆迁、交地及回迁选房等。相比较而言，拆迁实施流程与项目权益人更为息息相关，对其可能更为重要。

随着深圳存量改造“大项目大统筹”及“政府主导、国企补位”等趋势进一步加强之下，可以预计，未来将有越来越多的存量土地（含物业）加入到利益统筹改造，基于此，合一特梳理土地业主方四大核心关注点：

01

前期确权工作须知

确权内容主要包含土地确权及物业确权。对于土地而言，深圳土地经过1992年统征、2004年统转及快速城市化发展后，目前形成了错综复杂的“三元”格局，除政府掌握的国有土地、原农村合法土地之外，还存在较多由原农村实际掌握的无手续土地，无手续土地亦是土地确权的重点与难点，该类土地确权依据核心在于相关部门出具的调档资料及各类相关历史协议文件等。

对于物业而言，《深圳经济特区城市更新条例》明确提出“在前期意愿征集前需由更新部门组织对范围内历史违建物业权利人进行核实”，而土地整备利益统筹项目一般在纳入年度计划后，土地与建筑物信息核查阶段会进行确权工作，建筑物确权一般包含永久性建筑物、临建、构筑（附属）物、青苗权属等。权属申报确权的资料一般如下：

总体而言，确权工作作为业主未来赔偿的直接依据，是保障业主拆迁权益的基础，重点包括权属确认和面积确认两个方面，整体过程较为繁琐复杂，流程一般包含权属申报及公示、权属核查阶段（含测算、评估及相关职能部门核查）、确权公示阶段等，若单个物业涉及多个权利人，则可能需进一步协商谈判签订，如家族财产分割协议签订、物业/利益分配协议等。

02

中期拆迁谈判须知

项目确权完成后，项目方（指挥部）会基于周边市场拆赔案例、相关赔偿政策、项目内相关权利人摸底调研等因素，编制项目补偿方案。正常来讲，为了体现方案的公正透明，补偿方案往往需进行现场公示。补偿内容包含建筑物主体补偿、其他补偿（如过渡费、装修补偿、搬迁补助及停产停业损失等）及各类奖励等，补偿内容基本与城市更新项目无异。

关于房屋主体（含土地）补偿，往往基于建筑结构（如砖混框架、砖瓦等）、权属性质（无产权及有产权等）、用途等不同，给予不同的回迁比例或货币补偿，因此对于权利主体而言，需弄明白影响回迁比例或补偿的因素，方能争取合理主体赔偿方案。关于其他现金补偿，除过渡费、搬迁补助费及临时安置费等常规补偿外，可能还存在如多方权属重叠如何补偿、原外卖地合同到期（或前期租金拖欠未交）如何平衡双方利益进行补偿、清租等众多问题，对于此类问题，需综合从历史遗留资料、补偿争议点、项目操作周期、企业资金状况及社会影响因素等因素综合论证、评估，并进行多方协调沟通后确定合理补偿诉求。

03

中后期回迁物业规划设计须知

项目拆迁补偿方案签订完成后，可能对于大部分业主来说，觉得拆迁已经完成，后期只需开发企业开发竣工后回迁房子即可。殊不知，交楼回迁后可能存在一系列问题，如回迁房屋结构由于不符合企业生产或研发需求，租赁/销售难，再改造成本极高、回迁物业分布零散，整体运营较困难、回迁房屋使用率低或户型较为普通整体销售/租赁溢价低等。

因此，除回迁比例外，在规划设计阶段（含建筑方案设计）应提前与开发主体沟通关于回迁物业选址、物业分配等指标，同时对于涉及办公、工业类物业，应基于市场、产业客户、项目需求等，对回迁物业进行产品规划设计，并将产品定位方案落于施工图，提升产品溢价空间，避免完工返还物业交付后可能出现再改造。产品设计常见问题（部分）示例如下（仅供参考）:

04

后期阶段销售/租赁须知

一般来讲，项目进行预售许可证办理前，需完成回迁安置选房工作，回迁安置房竣工再交付使用。对于土地主而言，回迁物业销售的阶段、类型选择、房产登记价及企业持有或个人持有等均直接影响未来销售/租赁税负情况，从而影响回迁物业最大价值的实现。

对于回迁物业销售，一般存在两个销售周期，一为未签订拆迁补偿协议进行销售（或签约完毕后进行拆迁协议变更），即销售“待拆迁”的旧物业，二为回迁安置选房结束后（登记完成）进行二次销售，即销售回迁商品房。若在前期进行销售，对于无产权的物业而言，操作方式一般为首先将待拆迁物业确权给买方，再由买方与开发主体签订补偿协议从而获得后期回迁物业，因此，通过确权给买方实现“销售”的方式基本无相关销售税费，但由于项目较前期，物业销售价值较难实现高溢价或抗性相对较大。第二种为取得回迁房后进行销售（即登记完成后销售）。若回迁登记为企业，则需缴纳增值税、土增税及企业所得税等，二次转让税收优惠较少，税费相对较高；若回迁登记为个人，税收优惠相对较多，如按照现行政策，持有满2年后免交增值税、达“满五唯一”则免交土增税及所得税等，转让税费相对较少。而不同物业类型的销售或持有税费均存在一定差异，因此一般而言，若项目内回迁物业较多，建议在前期提前做好销售/租赁税务优化工作，做到未雨绸缪，方能防患未然。

总体而言，无论是政府主导下的土地整备利益统筹还是市场属性更强的城市更新，对于土地（物业）方均是改旧换新、提升生活品质的重要途径，尽管改造路径不同，但市场赔偿水平两者近年来逐渐趋于一致，差异点主要在于谈判对象可能不同（利益统筹更侧重于政府或更新由开发主体）。如何实现土地（含物业）最大开发价值，重点在于前期对自身土地（或物业）主动管理，尽可能工作前置，如在未被划入利益统筹范围前，主动研究土地路径可行性、有无独立改造或合作改造机会，若被划入利益统筹范围，则提前研究如何在合理诉求内实现回迁物业价值最大化，化被动为主动。