土地出让 增值税

根据营改增相关文件规定，实行一般计税的房地产开发项目，在发生增值税纳税义务，计算当期应纳增值税额时，以取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额作为销售额。

如何计算当期允许扣除的土地价款，从而正确计算当期销售额和销项税额呢？在实际工作中，一般按以下五个步骤计算：

一、计算开发项目允许扣除的土地价款总额。

土地价款总额包括向政府及土地等相关部门支付的土地价款和拆迁补偿费。其中支付的土地价款，包括向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等，以省级以上财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证；同时，在取得土地使用权时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许扣除。

注意事项：

1、契税、土地出让金延期付款利息、土地拍卖佣金、土地交易代理费等，在计算销售额时不允许作为土地价款扣除。

2、 如果一次拿地，分期开发建设，按每一期的实际占地面积计算分摊各期允许扣除的土地价款总额。

例1：环球房地产开发公司开发建设的绿水青山项目占地75,000.00平方米，按土地出让合同约定支付的土地出让金224,500,000.00元，取得合法有效票，依据拆迁补偿协议向个人支付拆迁补偿费用500,000.00元，纳税契税6,750,000.00元，支付土地交易代理费560,000.00元。

允许从销售额中扣除的土地价款总额=支付的土地价款总额+拆迁补偿费用总额

=224,500,000.00+500,000.00=225,000,000.00（元）。

二、计算开发项目可供销售的总建筑面积。

在计算可供销售的总建筑面积时，以项目完工时实测成果报告数据为依据。尚未完成测绘的，以规划建筑面积为准，待测绘面积确定后，如有差异再进行调整。

注意事项：

1、可供销售的总建筑面积，指地上建筑面积，不包括地下车位、储藏室等建筑面积。

2、可供销售的总建筑面积，不包括作为公共设施使用的不可销售建筑面积，如物业用房、社区用房、公共厕所、配电房等建筑面积。

例2：接上例，绿水青山项目建筑面积168,661.00平方米，其中：住宅128,500.00平方米，商铺6,500.00平方米，地下人防工程9,600.00平方米，非人防地下车库22,518.00平方米，物业用房650.00平方米，社区用房893平方米。

本项目可售销售的总建筑面积=住宅建筑面积+商铺建筑面积

=128,500.00+6,500.00= 135,000.00（平方米）。

三、计算当期销售房地产项目建筑面积。

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的地上建筑面积。地下车位、储藏室等即使在当期确认了销售收入，也不作为当期销售房地产项目建筑面积计算。

例3：接上例，绿水青山项目在2020年5月28日完工交房，符合销售收入确认条件。当期需要确认销售收入698,834,000.00元（含税），对应建筑面积108,800.00平方米。其中：住宅668,654,000.00元，对应建筑面积98,000.00平方米；商铺13,980,000.00元，对应建筑面积1,200.00平方米；地下非人防车位16,200,000.00元，对应建筑面积9,600.00平方米。

当期销售房地产项目建筑面积=住宅建筑面积+商铺建筑面积

=98,000.00+1,200.00=99,200.00（平方米）。

四、计算当期允许扣除的土地价款。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售的建筑面积÷可供销售的建筑面积）×土地价款总额。

例4：接上例，计算绿水青山项目当期允许扣除的土地价款。

当期允许扣除的土地价款=（当期销售的建筑面积99,200.00÷可供销售的建筑面积135,000.00）×土地价款总额225,000,000.00

= 165,333,333.33（元）。

五、计算当期销售额及销项税额。

当期销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）。

例5、接上例，计算绿水青山项目2020年5月份销售额。

当期销售额=（全部价款和价外费用698,834,000.00-当期允许扣除的土地价款165,333,333.33）÷（1+9%）= 489,450,152.91（元）。

当期销项税额=当期销售额×适用税率=489,450,152.91×9%= 44,050,513.76（元）。

注意事项：

1、这里的“销售额”专指根据营改增相关文件规定，计算当期应交增值税的销售额，与会计核算的销售额存在差异。

2、由于允许土地价款从当期销售额中扣除，从而减少了当期销项税额。在会计核算上，减少的金额记入销项税额抵减栏目。会计分录：

借：应交税费——应交增值税（销项税额抵减）

贷：主营业务成本（或存货）

3、 当期销项税额抵减额=当期允许扣除的土地价款÷（1+适用税率9%）×适用税率9%。

政策依据：

1、《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）；

2、《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）；

3、《关于明确金融 房地产开发 教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税〔2016〕140号）；

4、《关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第86号）；

5、《关于印发<增值税会计处理规定>的通知》（财会[2016]22号）。