卖房 土地增值税

一、不动产登记费

说明：

1.以一个不动产单元提出一项不动产权利的登记申请，并完成一个登记类型登记为一件；抵押登记中：申请人以同一宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，按一件收费；非同宗土地上多个抵押物办理一笔贷款，按多件收费。（发改价格规〔2016〕2559号）

2. 车库、车位、储藏室不动产登记，单独核发不动产权属证书或登记证明的，按住宅类收取。（财税〔2019〕45号）

3. 登记费由登记申请人缴纳。按规定需由当事人各方共同申请的登记，由登记为不动产权利人的一方缴纳；抵押权登记，登记费由登记为抵押权人的一方缴纳。（发改价格规〔2016〕2559号）

4.一件申请中，有住宅类房屋的，按住宅类标准收取。

5.本表的首次登记、转移登记、变更登记、注销登记的收取标准适用所有权利类型。

6.登记费收取如有最新规定，按新规定执行。

二、房地产交易代征税费

（一）税款

说明：

1.计税价格确定方式

（1）我市对存量房（即二手房）交易实行计税参考价格的征收方式。

（2）纳税人申报的存量房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的不含税成交价格作为计税价格征税；纳税人申报的存量房买卖成交价格低于计税参考价格的，以不含税的计税参考价格作为计税价格征税。

（3）不含税成交价格是指不含增值税的成交价格。

（4）同一套房买卖双方均采用同一计税价格。

2.增值税（登记中心仅代征存量房交易产生的增值税，其他由纳税人到房产所在地主管税务机关办理征收手续）

（1）自2020年7月15日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额征收增值税；

（2）个人将购买超过5年（含5年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买房屋的价款后的差额按照5%的征收率征收增值税；

（3）个人将购买超过5年（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。

（4）个人将购买的非住宅类房产对外销售的，或法人团体、企事业单位转让房产的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税。

3.城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加

（1）根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》（深地税函〔2010〕344号），对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：

①自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。

②根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。

（2）根据《深圳市地方税务局关于代征地方教育附加的通告》（深地税告〔2011〕6号），从2011年1月1日起，深圳市行政区域内缴纳增值税、增值税、消费税的单位和个人（包括外商投资企业、外国企业及外籍个人），按实际缴纳增值税、营业税、消费税税额的2%缴纳地方教育附加。

（3）根据《我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号），对增值税小规模纳税人减按50%征收城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加。

4.印花税

（1）对个人销售或购买住房暂免征印花税。

（2）二级转移登记只收取买方0.05％的印花税。

（3）根据《我省实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（粤财法〔2019〕6号），对增值税小规模纳税人减按50%征收印花税。

5.个人所得税：（个人所得税采用核实征收方式的，有房产原值凭证，又有费用凭证的，由纳税人先到房产所在地主管税务机关办理核实手续。其它均由登记中心直接代征。）

（1）核定征收方式：应纳个人所得税＝计税价格×1％（或1.5％、3％）

*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1％，非普通住房或非住宅类房产为1.5％，拍卖房为3％。

（2）核实征收方式：应纳个人所得税＝（计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用）×20％。

（3）根据财税字〔1999〕278号文，对于个人转让自用5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。

6.契税

（1）根据《财政部 国家税务总局 住房城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 营业税优惠政策的通知》（财税〔2016〕23号），自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房（家庭成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女）面积为90平方米及以下的，减按1％的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5％的税率征收契税。

（2）经济适用房的契税征收，按照深地税函〔2012〕191号文执行。

（3）其他情况适用税率为3％。

7.土地增值税

（1）个人销售住房暂免征收土地增值税。

（2）以下情形由登记中心代征：

①个人转让非住宅类房产的“核定征收方式”；

②个人转让非住宅类房产只扣除房产原值的“核实征收方式”；

③企业之间直接转让存量非住宅类房产按原购买价扣除的（扣除项目详见本说明第4项）。

上述以外的其他情形，纳税人需在登记中心提交产权登记申请并缴纳其他税费后，再自行到房地产所在地主管税务机关缴纳土地增值税，缴纳后持完税证明等相关材料到登记中心办理产权登记的后续事宜。

（3）核定征收方式：应纳土地增值税额 ＝计税价格×核定征收率

*我市土地增值税核定征收率标准：商铺、写字楼、酒店为10%，其他非住宅类房产为5%。

（4）企业之间转让存量非住宅类涉及的土地增值税扣除项目：

①纳税人提供购房发票的，按照《国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）以及《国家税务局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）的规定，扣除项目包括：购房发票所载金额（可按年加计扣除5%）、转让环节缴纳的税费（含原购房契税，不含增值税）；

②纳税人无法提供购房发票的，按照《国家税务总局深圳税务局关于发布〈土地增值税征管工作规程〉的公告》（2019年第8号）第三十八条第一款的规定，扣除项目包括：不动产证登记价格或在国土产权管理部门查询的原购买价格（可按年加计扣除5%）、转让环节缴纳的税费（含原购房契税，不含增值税）。

8.其他说明

上述“普通住房”的执行标准具体为：同时满足以下条件的为“普通住房”，即住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积144平方米以下或单套住房套内建筑面积120平方米以下；实际成交总价低于750（含本数）万元。

9.各项税款计征如有最新规定，按新规定执行。

（二）国有土地收益金

根据《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》（市政府第88号令），国有土地收益金由登记中心代征，向权利人按房改购买价1%收取。