黑龙江省：

关于发布《黑龙江省土地增值税清算管理操作规程》的公告（黑龙江省地方税务局公告2016年第2号）：

第二十三条　审核前期工程费、基础设施费时应当重点关注：　（一）前期工程费、基础设施费的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。　（二）是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。　（三）多个（或分期）项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目进行分摊。

第二十五条　审核建筑安装工程费时应当重点关注：　　（一）发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容相符。有条件的地区还可以凭借开发商介绍信和检查人员的身份证，到当地城建档案馆，调取该房地产开发项目有关信息进行比对核实，验证有无虚列支出等情况　　（二）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除。　　（三）参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。　　（四）房地产开发企业是否存在利用关联方承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本的情形。　　（五）房地产开发企业采用自营方式自行施工建设的，还应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况　　（六）建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具。

第二十六条　审核开发间接费用时应当重点关注：　　（一）是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用记入开发间接费用的情形。　　（二）如果有多个开发项目，开发间接费用是否分项目核算，是否将应记入其他项目的费用记入了清算项目。 （三）是否将房地产开发费用记入开发间接费用

山东省：

关于修订《山东省地方税务局土地增值税“三控一促”管理办法》的公告（山东省地方税务局公告 2017年第5号）：

1.前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。3.建筑安装工程费。是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费、以自营方式发生的建筑安装工程费。　　（1）发生的费用应当与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载内容相符。　　（2）房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用不能重复计算扣除。　　（3）房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业已就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得扣除。

4.基础设施费：是指开发项目在开发过程中所发生的各种基础设施支出，主要包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。第五十二条 成本费用管控环节风险识别，应当重点关注扣除票据是否合法、工程量是否真实和单位工程成本是否处于合理区间等。（该条款有效）

第五十三条 主管地税机关在进入清算申报审核环节后，应当首先对扣除票据进行风险识别。设定较大金额票据票载金额上限，超出上限时进行风险提示。

第五十四条 主管地税机关应当运用源头监控环节获取的工程结算等基础资料，以及从建筑工程主管部门获取造价指标，提取纳税人明细申报数据，重点围绕下列内容进行风险识别：　　（一）决算金额与预算金额、合同造价比对　　提取开发项目建筑工程造价和工程总承包合同标明的造价，分别与纳税人申报的相应建筑工程决算金额比对分析。　　（二）土建工程平方米造价比对　　申报的建筑工程单位成本，与开工年份建筑工程主管部门公布的相应建设工程单位（平方米）造价进行比对分析。　　（三）主要建筑材料用量比对　　将钢材、商砼、水泥等主要材料耗用数据，与当地相应工程主要材料用量标准比对分析。　　（四）关联企业比对　　将主要建筑材料供应商、建筑总承包商的投资人等信息，与纳税人税务登记信息比对分析。

山西省：

关于发布《房地产开发企业土地增值税清算管理办法》的公告（山西省地方税务局公告2014年第3号）：

（一）前期工程费与基础设施费的审核1、审核前期工程费（包括规划、设计、水文、地质、勘察、测绘、可研、通水、通电、通路、清理平整场地等费用）和基础设施费（包括小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通信、照明、环卫、绿化等费用）的各项实际支出与概预算是否存在明显异常。2、审核前期工程费与基础设施费是否存在虚列、多列等情况，实际发生的费用与开发项目是否相对应。3、多个（或分期）项目共同发生的前期工程费和基础设施费，应当采用建筑面积法进行分摊，审核其是否合理分摊。

（二） 建筑安装工程费的审核1、采取出包方式建设的，应当重点审核完工决算成本与工程概预算成本是否存在明显异常。当二者差异较大时，应当追加以下审核程序：开发企业采用甲供材料方式出包工程的，重点审查其提供的材料是否存在重复列支成本问题，必要时可从合同管理部门获取施工单位与开发商签订的施工合同，并与相关账目进行核对；或实地查看项目工程情况，向建筑监理公司取证；审核纳税人是否存在利用关联方（尤其各企业适用不同的征收方式、不同税率，不同时段享受税收优惠时）承包或分包工程，增加或减少建筑安装成本造价的情形。

2、采取自营方式建设的，重点审核施工所发生的人工费、材料费、机械使用费、其他直接费和管理费支出是否取得合法有效的凭证，是否按规定进行会计处理和税务处理。

3、采取分期开发项目的，应当着重审核本期清算的建筑安装成本费用与下期的建筑安装成本费用是否正确划分；建筑安装成本费用是否高于建设部门公布的最新《山西省建设工程计价依据》标准，明显偏高的，需提供专项说明或出具中介机构的专项审定报告；审核建筑安装成本费用是否按照合理的分摊方法在各建筑物中进行分摊[某建筑物建筑安装成本=建筑物实际建筑面积×（清算单位总建筑安装成本/清算单位总建筑面积）]；同一建筑物中若存在层高不同的情况时，可按层高系数加以调整，但不得增加建筑物总的建安成本；审核建筑安装发票是否在劳务发生地地税机关取得，否则不得扣除。

（三）其他建筑安装成本费用的审核1、审核建筑安装单位开具的建筑安装发票是否包含质量保证金。对于开发企业扣留的质量保证金，未开具发票或未付款的，不允许在计算土地增值税时计入成本并加计扣除。

（五）开发间接费用的审核1、审核各项开发间接费用是否含有其他企业的费用；是否含有以明显不合理的金额开具的各类凭证；是否全部属于直接组织、管理清算项目发生的费用；是否将开发费用记入开发间接费用；是否存在将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用，如未售房屋的物业看护费、产权交易费、售楼处的水电、办公费等，记入开发间接费用的情形；有无预提的开发间接费用；在计算加计扣除项目基数时，是否剔除了已计入开发成本的借款费用。

2、房地产开发企业因延期建设和违规建设，被建设主管部门给予的行政性罚款，不允许在“开发成本”“开发间接费用”中归集，若发现应当予以剔除。3、开发企业先行为施工方职工代付社保统筹费用，应当通过往来科目进行核算，不得作为扣除项目扣除。4、计算开发间接费用占全部开发成本的比值，并将该比值与同类工程的比值相比较，若发现有严重偏差的，则应当进一步核实。

海南省：

关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知（琼地税函【2015】917号）：

十五、建筑安装成本等房地产开发成本偏高如何处理？　　对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费等凭证或资料不符合清算要求或不实的，可采取以下任何一种方式处理：　　(一)税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以扣除；　　(二)税务机关可委托价格认证机构(中心)、造价师事务所或其他具有资质的第三方中介机构进行鉴证，并经税务机关确认的建安成本可予以扣除。

六、如何界定开发间接费用？　　房地产开发间接费用应严格按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)第七条第二款第七项的规定界定，“关于直接组织、管理开发项目发生的费用”可按如下标准把握：　　“直接组织、管理开发项目发生的费用”是指施工现场为组织、管理开发产品而实际发生的费用，对不属于为施工现场服务的部门，如行政管理部门、财务部门、销售部门等发生的费用不得列入。差旅费、会议费等费用也不得列入其中。

文章所分享内容，来源于《数字税务——土地增值税清算数字化实践及案例》，后台私信“数字税务”获取土增清算试听课。

内容大纲：

书籍目录

序言：求索现实，启发未来

第一章 土地增值税基础概述

第一节 土地增值税清算数字化趋势简述

第二节 土地增值税清算相关制度规定

一、 土地增值税清算相关制度规定简述

二、 土地增值税清算行为关系

三、 土地增值税清算条件

第二章 土地增值税对房地产企业的影响

第一节 土地增值税对企业利润的影响

第二节 土地增值税引导房地产行业正当经营

第三节 土地增值税影响企业调整经营模式

第四节 土地增值税促使房地产企业数据规范度提升

第三章 土地增值税清算现状

第一节 税务机关的征管现状

一、 土地增值税管理质量不断提升

二、 税务机关土地增值税清算存在难点和问题

三、 政策存在争议执法风险大

第二节 企业土地增值税清算存在的问题及风险

一、 纳税人避税手段多样化

二、 企业账务不规范会计核算失真

第三节 中介机构参与清算

一、 政府购买中介服务

二、 土地增值税清算鉴证服务

三、 咨询服务机构在土地增值税中的作用

第四节 财政、审计部门监督土地增值税征收

第四章 土地增值税清算数字化的发展趋势分析

第一节 税务机关开展土地增值税清算数字化的历程

一、 税收现代化发展的要求

二、 税收数据环境存在的问题及解决建议

三、 土地增值税清算数字化建设的必要性

第二节 中介服务机构在大数据环境下的发展机遇

第三节 企业数字化转型的需要

一、 适应财税政策的变化，以数字化技术掌握财税新政

二、 税务局数据监管，促进企业财税数据规范化

三、 大数据环境在企业税务管理同样适用

第五章 土地增值税清算数字化实践

第一节 土地增值税清算的数字化模式概述

第二节 土地增值税清算数字化平台的构建

一、 企业服务平台的主要功能及作用

二、 税务管理平台的主要功能及作用

三、 数据处理平台的主要功能及作用

第三节 数字化平台的业务应用流程与工作原理

一、 业务应用流程

二、 数字化平台的工作原理及应用举例

第四节 数字化清算工作的全景示例

一、 数据准备

二、 数据分析

三、 案头分析

四、 案件结论

第五节 各地开展土地增值税清算数字化应用案例

一、 泊头市局“四步走”扎实推进土地增值税清算工作

二、 张家口市桥东区税务局积极开展土地增值税清算工作

三、 青县局“五注重”积极做好土地增值税清算工作

四、 东阳：房地产税收一体化管理取得新成效

第六节 数字化清算平台特点总结

一、源泉控管，科学预测

二、指标核算，涵盖全面

三、疑点指引，有据可循

四、流程标准，高效透明

五、效率提升，难度降低

六、遵循法规，管理健全

七、客观监督，服务互信

第六章 信息技术在数字化清算中的应用

第一节 数字化清算业务环节下的技术应用要点

第二节 信息技术要点应用场景实例

一、 数字化清算中地理信息类应用实例

二、 数字化清算中可视化技术应用实例

三、 数字化清算人工智能应用实例

四、 移动互联使得清算资料采集降本增效

五、 区块链技术将逐步在房地产行业税收管理应用

第七章 土地增值税清算审核方法及案例解析

第一节 基础资料的审核及案例

一、 基础资料的审核思维导图

二、 土地出让合同审核方法及案例

三、 国有土地使用权证、立项批文、建设用地规划许可证审核内容

四、 建设工程规划许可证、测绘报告审核内容

五、 建筑工程施工许可证、竣工验收报告审核内容

第二节 收入的审核方法及案例

一、 收入审核思维导图

二、 收入的审核方法和内容

三、 审核常见疑点及案例

第三节 土地成本及拆迁补偿费的审核方法及案例

一、 土地成本审核思维导图

二、 土地成本的审核方法及案例

三、 土地征用及拆迁补偿审核思维导图

四、 土地征用及拆迁补偿审核内容及案例

第四节 前期工程费的审核方法及案例

一、 前期工程费审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点内容及案例

第五节 建筑安装工程费的审核方法及案例

一、 建筑安装工程费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第六节 基础设施费的审核方法及案例

一、 基础设施费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第七节 公共配套费的审核方法及案例

一、 公共配套费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第八节 开发间接费的审核方法及案例

一、 开发间接费的审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

第九节 开发费用及税金的审核方法

一、 开发费用审核思维导图

二、 审核方法和内容

三、 常见审核疑点及案例

四、 税金及附加的审核思维导图

五、 税金及附加审核方法和内容

六、 常见审核疑点及案例

第八章 政策法规

第一节 清算单位

第二节 清算条件

第三节 收入的确认

第四节 土地成本及拆迁补偿费的审核

第五节 开发成本审核