大连 增值税发票

5月1日，西藏自治区国税局开出第一张房地产业增值税发票。

• 中房报记者 李文姹 北京报道

5月1日起，“营改增”开始全面实施。“营改增”红利释放，房地产行业不仅全行业税负下降，不动产纳入进项抵扣，商业地产销售也迎来利好。

业内人士估算，实施“营改增”后，房地产行业税负有望由3960亿元减至3340亿元，降幅近15%。根据财政部4月26日发布的《关于营改增后契税房产税土地增值税个人所得税计税依据问题的通知》，通知明确：“计征契税的成交价格不含增值税；房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税；土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。”

融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额可以在当期一次性抵扣。“这对于不动产销售具有撬动作用。”尤尼泰（北京）税务师事务所房地产部经理赵杰在接受中国房地产报记者采访时表示，“对于企业来说，商业地产可以作为进项抵扣，因此更有利。”

此外，在写字楼租赁中，“营改增”也是一件好事。假设业主、租户皆为一般纳税人，可全额抵扣增值税，总体交易成本将有所下降，即使原来的租金保持不变，实际交易双方会有受益。

按照“营改增”政策，5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，或者5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。

同时，企业租赁写字楼的成本也将降低。按照“营改增”的计税依据，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。

5月1日，青海省开出第一张房地产行业营改增发票。

房企税负整体下降

5月1日后，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法，适用税率为11%，但是税率并不代表房地产开发企业的实际税负。

房地产行业增值税税率11%，相对于此前房地产行业和建筑行业采用5%的营业税税率，　从理论上看，如果相关企业无法获得足够多的进项抵扣，其实际缴纳税率有上升的可能。

房地产企业成本，主要由土地出让成本、建安成本及财务成本组成，其中土地出让成本所占比重较大，在一线城市可以达到40%以上。

大连市金州区的国家一级建筑企业金宸集团在5月1日已经开具出第一张增值税专用发票。金宸集团财务总监田德全说，“营改增”确实将给企业带来实实在在的利益，目前集团各公司已建和在建房屋面积达150万平方米。以正在销售的金宸联郡项目为例，经测算，约有62%的成本费用可以抵扣，实际增值税负为4.18%，降幅16.4%。如果金宸联郡开发新项目销售额为10亿元，则可降低税款1164万元。

新疆纳福房地产公司库尔勒分公司总经理姜洪涛也算了一笔账，该公司有7000万元销售额要开发票，按营业税5%的税率要缴税350万元。姜洪涛表示，公司有很大一笔抵扣进项税额（尚未核算），抵扣后，所缴税额肯定比350万元低。

另外，土地增值税的多少也将影响房地产企业的成本结构变化。按照“营改增”政策，　《中华人民共和国土地增值税暂行条例》等规定的土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可以计入扣除项目。

土地价格增值额是指转让房地产取得的收入减除规定的房地产开发成本、费用等支出后的余额。目前我国土地增值税实行四级超率累进税率，对土地增值率高的多征，增值率低的少征，无增值的不征，例如增值额大于20%未超过50%的部分，税率为30%，增值额超过200%的部分，则要按60%的税率进行征税。

“土地增值税是一个超额累进的税种，收入和成本都是不含税价，收入和成本变化不一样。比如一些物料、构筑物进项如果不能取得增值税发票，就无法通过进项抵扣。进项可抵扣的不多，成本就变高，增值额变少，可能土地增值税就变少了。”赵杰分析。

房价降不降取决于市场

按“营改增”政策，个人住房税收政策保持平稳过渡。“营改增”后，个人购买不足2年的住房对外销售的，按照5％的征收率缴纳增值税；个人将购买2年以上（含2年）的住房对外销售的，免征增值税。

此次二手房交易“营改增”政策，与营业税政策相比，税率、年限和范围等变化不大，但交易环节的税收负担会略有下降。所有税种的计税金额除以1.05再乘相应税率。通过全国第一例二手房交易增值税发票看来，之前的营业税中5.6%中的0.6%仍然存在，0.6%指的是地方教育附加费、教育费附加、城市维护建设税，现在0.6%的算法也是计税对应金额1.05再除以0.6%的算法。以100万元的房产为例，不满二年，普通商品住宅省了4903元。

而对于新房市场的价格，在“营改增”之后是否下降，还是未知数。“每个楼盘的情况，税的影响并不是决定因素。商品房价格取决于市场定位、区位和供求关系等多方面，税负下降与否，并不会对房价引起多大变化。”赵杰表示。

此外多家房企也表示，房价与整个社会经济环境和市场需求变化有关，不会立刻调整销售价格。越秀地产方面认为，“营改增”对于地产行业而言是长期利好，有利于减负，更有助于地产产业链上游资源的整合，但对于房价影响几何需要时间检验，房价主要还是由供需决定。