销售不动产的增值税

假定A公司2015年1月自建一不动产，2016年5月按照150万元的含税价转让该不动产，则预缴税额和应纳税额分别是：预缴税额=150/(1+5%)×5%=7.14万元，应纳税额=150/(1+11%)×11%-7.14=7.72万元。

1.转让2016年5月1日后取得的非自建不动产。一般纳税人转让其2016年5月1日后取得的非自建的不动产，如果适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，计算应纳税额。以全部价款和价外费用扣除购置原价或作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地税局预缴，向机构所在地税局申报。

假定A公司2016年5月购置一不动产，价款100万元，税款11万元;2016年12月，按照200万元的价格转让，销项税是22万元，则预缴税额和应纳税额分别是：预缴税额=(222-111)/(1+5%)×5%=5.29万元，应纳税额=22-11-5.29=5.71万元。

2.转让2016年5月1日后自建的不动产。转让2016年5月1日后自建的不动产，如果适用一般计税方法，以全部价款和价外费用计算应纳税额。按照全部价款和价外费用及5%的预征率，计算向不动产所在地预缴的税额，同时向机构所在地主管税局申报纳税。

假定A公司2016年5月自建一不动产，取得的有关支出专用发票日期在2016年5月1日之后的进项税额，是4万元，2016年12月以200万的价格转让，销项税是22万元，则预缴税额和应纳税额分别是：预缴税额=222/(1+5%)×5%=10.57万元，应纳税额=22-4-10.57=7.43万元。

　扣减销售额的不同凭证

解决增值税的抵扣问题，分为扣税和扣额。扣税，是指直接抵扣进项税。扣额，是指扣减销售额。如果没有可以抵扣进项税的四种凭证，不能抵扣进项税，但可以采用扣减销售额的方式。

房地产开发企业自销售额中抵扣地价款，应当取得省以上(含省)财政部门监制的财政票据。非房地产企业自销售额中扣减购置原价或取得不动产时的作价，应提供如下凭证：税务部门监制的发票;法院判决书或裁定书、调解书、仲裁裁决书、公正债权文书;总局规定的其他凭证。

发票开具的不同规定

发票开具的规定，不尽一致。

(一)房地产企业开具发票

房地产开发企业销售自行开发的项目，自行开具专用发票。但是向个人销售房地产，不得开具专用发票。房地产企业在2016年4月30日之前收取款项并已经缴纳营业税但是未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票。

(二)非房地产企业开具发票

向个人转让其取得的不动产，不得开具或申请开具增值税专用发票。

　纳税地点的不同规定

房地产开发企业和非房地产开发企业的纳税地点不同。房地产开发企业，只向其机构所在地主管税局申报纳税，即使预收款的预缴税额，也向机构所在地主管税局申报。非房地产开发企业，有两个纳税地点，按照5%的预征率预缴税款时，预缴的税款，缴给不动产所在地税局，还要向机构所在地主管税局申报。

　简易计税和一般计税的选择方法

以房地产开发企业为例，老项目到底是选择一般计税方法还是简易计税方法?从原理上分析，老项目之所以允许选择简易计税方法，是因为老项目的进项税可能已经发生在营改增之前，没有多少进项税可以抵扣，为防止税负增加太多，允许选择简易计税方法。因此，凡是预计没有多少进项税可以抵扣的老项目，选择简易计税，税负可能低一些。反之，可以考虑选择一般计税方法。

A公司一老项目，销售额预计是111万元，如果选择简易计税，则应纳税额=111(1+5%)×5%=5.3万元;如果选择一般计税，销项税额=111/(1+11%)×11%=11万元。11万元-5.3万元=5.7万元。

因此，如果老项目有可以抵扣的进项税大于5.7万元，比如还有6万元，则按一般计税方法计算的应纳税额是5万元，低于简易计税方法。