上海 增值税 二手房

上海的中介费这次是真的要降了！

日前两部委《关于规范房地产经纪服务的意见》公布，其中，四大重点内容，涉及中介费率调整、反垄断、个人信息保护、资金监管等，直指二手房买卖中的诸多痛点。

毕竟，目前上海目前中介费还是挺高，而且大多是由买家承担。一套普通的千万改善二手房，中介费就要好几十万，这个钱放在三四线城市，可以付一个商品房首付了。

可以说，一纸公告可能会让上海二手房市场进入一个新阶段！

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意见摘要一：合理确定经纪服务收费。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。

解读：一千万的房子和五百万的房子，在中介服务上究竟有什么本质的区别？为什么中介费要差两倍呢？按总价分档计费，降低整体中介费率，更为合理，也是大势所趋。

意见摘要二：严禁操纵经纪服务收费。具有市场支配地位的房地产经纪机构，不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产互联网平台不得强制要求加入平台的房地产经纪机构实行统一的经纪服务收费标准，不得干预房地产经纪机构自主决定收费标准。

解读：反垄断就是要降低二手房交易整体的成本，类似满二、满五，营业税和增值税可以减免一样，通过降低社会交易摩擦成本，刺激活跃二手房市场，赚服务的钱，而不是赚信息差的钱。

意见摘要三：加强个人信息保护。未经当事人同意，房地产经纪机构及从业人员不得收集个人信息和房屋状况信息，不得发送商业性短信息或拨打商业性电话。

解读：一个很朴素的要求。买家和卖家的个人隐私得到充分保护本就该如此。

意见摘要四：提升管理服务水平。加强存量房交易资金监管，除交易当事人提出明确要求外，购房款应纳入资金监管账户。

解读：购房款纳入第三方资金监管账户 ，在绝大部分一二线城市，乃至三四线城市都已经实现多年。但上海的二手房买卖中，90%以上的交易购房款还没有完全实现第三方账户监管，确保资金绝对安全，这对上海二手房的卖家和买家都是一个大大的利好。

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为什么中介费居高不下，市场自我调节失效？

笔者看来，中介费较高的背后，是当下实行的中介交易模式实行双边代理制。

双边代理模式下，中介一手托两家，掌握相对较为强势的话语权，买卖双方话语权较弱，谈判能力欠佳，中介话语权放大。

他山之石可以攻玉，其实国际惯例的中介交易模式大部分都是单边代理的模式。比如在美国，买家和卖家各自委托房地产经纪人，买卖双方的代理人只负责撮合交易，各守本分，买卖双方的话语权较强，中介费才能实现自我调节。

当然，不可否认的是中介的价值，很多事情并不如看上去那般简单！

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这次政策面放出大招，中介费一定要降了。

至于中介费未来具体如何改革？针对收费模式和收费费率，我认为会有三种模式。

第一种模式，中介费采用订单式收费模式。

当下的中介费之所以为人所诟病，其中一个重要原因就在于收费模式粗放不透明。订单式收费模式最大的好处就是公开透明，清晰明了的收费清单上墙公示，明明白白消费，开开心心买房卖房。

第二种模式，官方建立第三方平台，房东和买房人直接交易，但这只针对少部分全款房屋交易，费用较为低廉，但对诚信度要求极高，属于小众选择。

第三种模式，就是一口价模式，也就是上海部分中介机构已经在探索的模式，尚不成熟！

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其实这次关于中介费的利好出台之前，全国和上海关于新房和二手房的小利好频出，无论是房贷利率还是二手房交易中的各种成本痛点，政策面都给予了很大的温暖和关怀。

2023年1月5日，中国人民银行、银保监会发布通知，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市，可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

上海也是各种利好不断，对二手房市场各种呵护。

首先就是放松上海二手房核验价和“三价就低”政策，众所周知，去年二手房调控的真正“杀手锏”就是“三价就低”。

其次包括置换退税、带押过户、多子女家庭公积金贷款额度提升等。毕竟在上海，楼市是存量市场，以二手房交易为主。

总结

政策面明确要求降低中介费，就等上海地方实施细则出台了。

不过，“降低中介费”、“置换退税”、“带押过户”、“三价就低”、“公积金新政”，这些措施并不能直接解决当下二手房信心不足的问题，但从长远来，二手房市场的稳定、健康发展的基础更加坚固了！

你是如何看待中介费调整？欢迎评论区分享！