拍卖 土地增值税

案例：2019年5月，A房地产公司通过司法拍卖取得某土地，约定税费全部由买方承担。A企业向我们提出如下咨询：

01 取得土地涉及哪些税费？

A公司需缴纳契税，按拍卖价*契税税率，并按合同价款*0.05%缴纳产权转移书据印花税。

由于A公司需要承担卖方的税费，因此，A公司还需要承担企业所得税、增值税、土地增值税、印花税。

企业所得税：按转让收入减去转让原值缴纳，但企业所得税不同于个人所得税，需要结合整个纳税年度的其他经营数据确定，因此是否需要在交易过程一次性缴纳，需咨询主管税务机关。

增值税：如果卖方取得土地的时间在2016年4月30日前，则按照5%差额征税（卖方为小规模纳税人的，可以选择按3%全额或5%差额）；如果取得土地时间在2016年5月1日后，则只能按9%计算销项税额，且没有土地价款可以扣除（只有房地产企业销售自行开发的房产可以计算销项抵减扣除，无论卖方是否房地产企业，未开发即转让土地，均不可以计算销项抵减）。

土地增值税：生地变熟地再转让或直接转让土地使用权，计算其增值额时，允许扣除取得土地使用权时支付的地价款、交纳的有关费用，和开发土地所需成本再加计开发成本的20 ％以及在转让环节缴纳的税金。

需要注意的是，取得土地使用权时支付的地价款只能凭票扣除，不能评估扣除。无票则不得扣除。

印花税：按产权转移书据万分之五缴纳印花税。

【实操指南】在目前已有的司法拍卖税收争议案例和法院判例中（如陈立仁与国家税务总局中山市税务局神湾税务分局、国家税务总局中山市税务局税务行政管理(税务)一审行政判决书-广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071行初823号），司法拍卖的成交价格极有可能被认定为不含增值税的价款，因此在确定各税计税依据的时候，不能除以（1+税率或征收率）。但其他税种被还原反算到价款中的可能性较小，反算也极为复杂。

02 取得土地承担的卖方应交税款，是否可以在税前扣除?

目前无明确政策，存在争议。

虽然是买方承担税费，但取得的完税凭证所载名称是卖方，票据存在瑕疵。

但部分观点认为，从法理判断，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。而司法拍卖承担的税费就属于合理支出，因为拍卖价本身是不含税款的净价，因此买方承担的税费可以在税前扣除。如2019年8月6日在《中国税务报》发表的文章《竞得法院拍卖资产 替被拍卖方缴的税能否列支？》就秉承这种观点。

还有一种方法可以在税前扣除税费且不存在争议，即将所有承担的税款都还原到价款中，按含税价开票。但这种方式会增加税负。

需要注意的是，即使按法理判断实际负担税费可以在企业所得税前扣除，在土地增值税前也不能扣除。

作者：刘文怡，单位：中汇智谷（四川）税务师事务所。本文内容仅供一般参考用，均不视为正式的审计、会计、税务或其他建议，我们不能保证这些资料在日后仍然准确。任何人士不应在没有详细考虑相关的情况及获取适当的专业意见下依据所载内容行事。本号所转载的文章，仅供学术交流之用。文章或资料的原文版权归原作者或原版权人所有，我们尊重版权保护。如有问题请联系我们，谢谢！