出租房屋的增值税

租房，对我们来讲都不陌生；我记得当年北漂的时候，当年在北京的一家小公司做实习财务，工资3000多块，就租了一个地下室，月租700块；里面各种管道就在头上盘着，床脚处的水管有点漏水，需要放置一个大盆接水。

之所以想到这里，是因为有小伙伴私信，问了我关于租房的问题！

这需要在租房前询问清楚，租户到底是个人自己住，还是单位或者企业租用。很多人不是很理解，觉得租个房子很简单，只要交完钱顺利入住使用就可以了，其实并没有那么简单；出租房屋也是需要交税的。

一、个人出租房屋

个人出租非住房应缴纳以下税款房产税：

1.增值税：

住房

月租金/(1+5%)减按1.5%计算缴纳(原适用税率为5%);

个人

非住房(包括厂房、商铺、写字楼、土地使用权、特殊资产等)对外出租，增值税按月租金/(1+5%)按5%计算缴纳。

总结：租住房的，税率有优惠(1.5%)；租其他类型用房的，按正常税率(5%)计收。

2.房产税：

个人将住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按4%计算缴纳房产税;个人将非住房对外出租的，就其收到月租金/(1+5%)按12%计算缴纳房产税。

总结：租住房的，房产税税率按4%计;租非住房的，则按正常税率(12%)计算房产税。

3.营业税：

以租金收入的5%计算缴纳；

4.城市维护建设税及教育费附加：

城建税按实际缴纳的增值税按7%(市区)或5%(县、镇)计算缴纳，教育费附加则按3%或2%计算缴纳。

5.个人所得税：

租租房的，个税税率有优惠(10%);租其他类型用房的，则按正常税率(20%)计收。

在计算缴纳个人所得税时，下列费用允许税前扣除：

（1）财产租赁过程中所缴纳的附加税费及印花税;

（2）由纳税人实际承担的该出租财产所产生的修缮费(以800元为限，不足抵扣的，留待下次抵扣，扣完为止);

（3）扣除完①+②项后的差额，与4000元进行比较。4000元以下(含)，减除费用为800元;超过4000万元的，减除20%。

特别规定：符合核定征收个人所得税的自然人，应纳个税=不含税租金收入×核定征收率。

核定征收率各个地区有差异，具体需要纳税人与当地主管税局进行沟通。

按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；

4000元以上的，减除20％的费用，其余额为应纳税所得额，税率是20％。

6.印花税：

按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

个人出租住房应缴纳以下税款，对房产税、营业税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税分别做以下优惠：房产税：以租金收入4%计算缴纳；营业税：3%税率的基础上减半计算缴纳；

二、房屋租赁怎样交税

应纳税额计算公式为：

应纳税额＝租金收入×综合征收率；

1.纳税人有下列情形之一的，地税机关可以核定其应纳税额：

拒不向地税机关提供房屋租赁合同、协议等纳税资料或提供虚假资料的；

发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经地税机关责令限期申报，逾期仍不申报的；

纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，

应纳税额计算公式为：

应纳税额＝出租房屋建筑面积×每平方米核定税额；

2.个人出租房屋的税收综合征收率为5%

如果主体是单位，出租房屋应向主管地税机关申报缴纳5%营业税及城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加费，按租金收入缴纳12%房产税、按“财产租赁合同”缴纳1‰　印花税以及土地使用税、企业所得税等税费。

【举个栗子】

省对个人出租房屋核定的应税所得率为5%，那应缴个人所得税就是以租金收入×5%×适用税率。例如，某人这个月出租房屋取得租金10000元（不含增值税），且不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房屋租赁成本费用，其应缴纳的个人所得税为：

（1）出租的是住房：10000×5%×10%=50元；其个人所得税实际税负为0.5%（50/10000），也就是0.5%的征收率。

（2）出租的非住房：10000×5%×20%=100元；其个人所得税实际税负为1%（100/10000），也就是1%的征收率。