售后回租的增值税

房地产开发企业为了促进销售，解决客户置业后的后顾之忧，对其开发的产品有时会选择售后回租模式销售。

参照《从事房地产开发的外商投资企业售后回租业务所得税处理问题的批复》（国税函［2007］603号）文件规定，企业以销售方式转让其生产、开发的房屋、建筑物等不动产，又通过租赁方式从买受人回租该资产，企业无论采取何种租赁方式，均应将售后回租业务分解为销售和租赁两项业务分别进行税务处理。

有时房地产企业为了能更好的吸引购买者，还会承诺回租环节税费由企业承担。此种模式下，回租环节涉税情况具体如下：

一、增值税

《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）第四条第（二）项规定：“其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。”

出租住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×1.5%

出租非住房应纳税款＝含税销售额÷（1+5%）×5%

另《国家税务总局关于小规模纳税人免征增值税政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第4号）第四条规定：“《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过10万元的，免征增值税。”

此种情况下，如果月租金收入未超过10万元的，则业主不需要缴纳增值税。

需要注意的是，如果需要开具增值税专用发票，此时，无论月租金收入的金额是多少，向税务机关申请代开专用发票时均需要缴纳增值税。

二、附加税

随同增值税征收城建税、教育费附加、地方教育附加。

应纳城建税＝实纳增值税税额×适用税率 （市区：7%，县城、镇：5%，其他：1%）

应纳教育费附加＝实纳增值税×3%

应纳地方教育附加＝实纳增值税×2%

三、房产税

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第二条规定：“房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。”

个人出租住房房产税＝租金不含税收入*4%

个人出租非住房房产税＝租金不含税收入*12%

四、印花税

根据《印花税暂行条例》及《印花税税目税率表》的规定，应按“财产租赁合同”缴纳印花税。

印花税=租金不含税收入*1‰

五、个人所得税

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税[2016]43号）第四条规定：“个人转让房屋的个人所得税应税收入不含增值税，其取得房屋时所支付价款中包含的增值税计入财产原值，计算转让所得时可扣除的税费不包括本次转让缴纳的增值税。

个人出租房屋的个人所得税应税收入不含增值税，计算房屋出租所得可扣除的税费不包括本次出租缴纳的增值税。个人转租房屋的，其向房屋出租方支付的租金及增值税额，在计算转租所得时予以扣除。”

《个人所得税法》规定，个人出租房屋取得的租金收入应按“财产租赁所得”项目计算缴纳个人所得税，税率为20%。每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

个人所得税=（租金不含税收入-租赁税费-个税扣除标准）*20%

需要注意的是，如果个人与房地产开发企业签订有条件优惠的价格协议购房，依据《关于个人与房地产开发企业签订有条件优惠价格协议购买商店征收个人所得税问题的批复》（国税函[2008]576号）规定，购买者个人少支出的购房价款，应视同个人财产租赁所得，按照“财产租赁所得”项目征收个人所得税。每次财产租赁所得的收入额，按照少支出的购房价款和协议规定的租赁月份数平均计算确定。

综上，回租环节税负率较高，如果回租环节税费由企业承担，企业所得税税前不能扣除。在这种经营模式下，对企业来说，将产生较重的税负。

根据《国家税务总局关于物业管理服务中收取的自来水水费增值税问题的公告》(国家税务总局公告2016年第54号)规定，提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。

为了降低企业回租环节税负，建议成立一家物业公司进行管理。在销售房产时，直接由物业公司分别与业主、承租人签订三方协议，合同约定物业公司从承租人租金中收取一定比例的佣金。此外，企业还可以探索联营的方式，即业主提供房屋、企业提供经营服务，盈利后向业主分红代替支付租金。所以，企业在选择销售模式时，应综合考虑。