旧房 土地增值税

国家税务总局福州市税务局公告

2021年第2号

国家税务总局福州市税务局

关于单位个人转让旧房及建筑物

土地增值税征收管理有关事项的公告

为进一步规范单位、个人转让旧房及建筑物的土地增值税征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）和《国家税务总局福建省税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福建省税务局公告2018年第21号）等规定，现就有关事项公告如下：

一、对单位、个人转让旧房及建筑物，纳税人能够如实办理土地增值税纳税申报的，应当按照规定受理纳税申报。对纳税人办理土地增值税纳税申报时，既未提供评估价格，也未提供购房发票的，按规定实行核定征收。

二、单位、个人转让旧房及建筑物，按规定实行核定征收土地增值税的，核定征收率按照以下情形确定：

（一）对个人转让旧房为住房的，核定征收率为5%，但根据《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）暂免征收。

对个人转让住房以外的旧房及建筑物的，核定征收率为6%。

（二）对单位的旧房及建筑物，被人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让的（包括破产程序中处置国有土地使用权、地上建筑物），核定征收率为7%。

对单位的旧房及建筑物，非经人民法院执行中拍卖、变卖、以物抵债等方式转让，或者其国有土地使用权、地上建筑物非在破产程序中处置，按规定实行核定征收的，核定征收率须经税负测算并不低于5%。

本公告自2021年12月1日起施行。本公告施行前旧房及建筑物转让纳税义务已发生，但尚未办理纳税申报的，按照本公告的规定执行。《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》（国家税务总局福州市税务局公告2018年第1号）第三条、第四条同时废止。

国家税务总局福州市税务局

2021年11月29日

税政解析与策略：

以2021年12月1日为一个分割点，在此之前，福州市法拍房的土地增值税缴纳一直是个头痛的事。

个人的住房被拍卖，其土地增值税可以免税；

个人的非住房被拍卖，其土地增值税可以按6%核定；

但单位的旧房及建筑物拍卖是没有核定征收这个选项，而买受方是无法得到被拍卖方的与土地增值税计算相关的原始资料及数据，被拍卖方的房产被法院拍卖本身就是一肚子不高兴了。买受方在办理法拍房过户时，只能按重置成本法计算土地增值税，这给买受方带来巨大的税收负担（虽说是代垫税款，以后可以从执行款中扣还）。

现在福州局也参照泉州，同意单位的法拍房的土地增值税也可以核定征收，也算为民办实事的一个实事。希望其他地市也有相关单位旧房转让的土地增值税核定征收政策跟进！

附：《国家税务总局福州市税务局关于土地增值税若干政策问题的公告》[条款废止]

（国家税务总局福州市税务局公告2018年第1号）

三、[条款废止]关于单位转让旧房及建筑物征收土地增值税问题

(一)单位转让旧房及建筑物，能提供购房发票的，其取得土地使用权时所支付的地价款和旧房及建筑物的评估价格的扣除，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

(二)对于不能提供购房发票的，应由政府批准设立的房地产评估机构评估，并提供评估报告，评估报告应包括单位取得土地使用权时的基准地价、旧房及建筑物的重置成本价、旧房及建筑物的成新度等三项内容，其评估价格经当地税务机关确认后予以扣除。

四、[条款废止]关于个人转让存量房土地增值税核定征收问题

(一)对个人转让住房土地增值税核定征收率为5%，同时，根据《财政部国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》(财税[2008]137号)规定，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

(二)对个人转让非住房土地增值税核定征收率为6%。