购房发票是增值税

来源：江苏法治报

□王溧波

【案情】

2017年1月，朱某至某房产公司购买其开发的商品房一套，双方未签订书面商品房买卖合同。2017年2月18日，房产公司会计向朱某开具了一份购房发票（增值税普通发票），发票中载明朱某所购商品房的房号、面积、单价等内容，开具金额为30万元，备注“预收购房款”。次日，朱某通过银行转账向房产公司汇款20万元。由于双方至今未能补充约定商品房购买的其他合同内容，亦未办理房屋交付等手续，朱某遂诉至法院，称另有10万元系2017年2月19日现金交付房产公司会计，要求解除双方之间的房屋买卖合同，并要求某房产公司返还房款30万元，审理中，双方对解除房屋买卖合同均无异议。

【评析】

本案争议焦点在于购房发票能否证明买房人实际支付了房款。笔者认为，朱某称10万元系现金交付房产公司会计，其未能举证证明该事实，而房产公司予以否认，故不能认定朱某交付了10万元房款，故房产公司应向朱某返还购房款20万元。

第一，《发票管理办法》作为行政法规，规定了普通发票的功能之一是收付款凭证，日常生活支出、小额发票可以视为收付款凭证，但除合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证外，非日常生活支出，大额发票，应当有款项支付证据予以佐证；第二，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款规定，合同是否履行发生争议的，由履行义务的当事人承担举证责任。本案中，10万元购房款是一笔大额款项，房产公司开具的30万元增值税发票并不能单独证明朱某履行了支付了票面所载的购房款的义务，朱某仍需提供证据证明其现金支付房款10万元，朱某未能证明，故本案认定朱某向房产公司实际支付的房款为20万元。

正常的商品房买卖流程是购房人与开发商先签订房屋买卖合同，然后由购房人给付购房款，开发商在收到购房款后开具发票。但是在现实的交易过程中，既有先付款后开具发票的情形，也有先开具发票再付款的情形，或者通过更灵活的付款方式抵扣房款的事例也有发生，本案即先开具发票后支付房款的情形。考虑到房款一般金额比较大，很少会通过现金方式支付，不能仅以发票作为大额金钱给付的凭据，因此，在开发商与买房人就买房人是否已付房款发生争议时，买房人需要进一步举证证明其已经支付了房款。