固定资产 增值税抵扣

随着营改增的事实，原有的营业税已经取消，群面推行增值税，大家在工作的时候经常会遇到不动产抵扣问题，我今天把不动产从购建，扩建，装饰，赠与，集成以及销售整体的梳理一下。

按照现有的增值税规定，不动产的抵扣，适用一般计税方法的纳税人，2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产，以及2016年5月1日后发生的不动产在建工程，其进项税额分2年从销项税额中抵扣，第一节抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%，会计分录如下：

借：固定资产

应交税费-应交增值税（进项税额） 税额*60%

应交税费-待抵扣进项税额 税额*40%

贷：银行存款

次年（第13月）借：应交税费-应交增值税（进项税额）税额*40%

贷：应交税费-待抵扣进项税额 税额*40%

如果购买材料自建：（1）正常领用工程物资，建造固定资产。

领用时：

借：固定资产/在建工程/工程物资

应交税费——应交增值税（进项税额）（60%）

应交税费——待抵扣进项税额（40%）

贷：银行存款等

第13个月：

借：应交税费——应交增值税（进项税额）（40%）

贷：应交税费——待抵扣进项税额（40%）

（2）如果是领用外购原用于生产产品的原材料，则第一年应将进项税额的40%转出，只允许抵扣60%。

领用时：

借：应交税费——待抵扣进项税额（原抵扣进项税额×40%）

贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出）

第13个月：

贷：应交税费——待抵扣进项税额（原抵扣进项税额×40%）

纳税人2016年5月1日后购进货物和设计服务、建筑服务，用于新建不动产，或者用于改建、扩建、修缮、装饰不动产并增加不动产原值超过50%的，其进项税额依照上述有关规定分2年从销项税额中抵扣。

按照规定不得抵扣进项税额的不动产，发生用途改变的，用于允许抵扣进项税额项目，按照下列公式在改变用途的次月计算可抵扣进项税额。

可抵扣进项税额=增值税扣税凭证注明或者计算的进项税额*不动产净值率

下面我们在看看销售环节，这个要看时间点，时间点不同，选择的税率是不同的：

一般纳税人销售其2016年4月30日之前取得的不动产，可以选择按照简易计税方法

应纳税额=（取得的全部价款和价外费用-购置原价或者取得不动产是的作价）*5%

比如我们销售一栋房屋，取得价款500万元不含税

（1）、当初这栋房屋购进是400万不含税价：应纳税额=（500-400）*5%

（2）、如果当初这栋房屋是自建；应纳税额=500*5%

如果你销售的是2016年5月1日后取得不动产，税率按照10%计算，其他的相同。

在工作中，还涉及到个人出售不动产问题：（1）、个人将购买不足2年的住房对外销售的，按照5%的征收率全额缴纳增值税（2）购买2年以上的住房对外销售免征增值税。

比如，住房当初购进时价款400万元，出售500万元

（1）2年内出售，应交增值税=500*5%

（2）2年后出售，应交增值税=0

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