二手房增值税满二计算

购买二手房，常听到中介说满五唯一、满二唯一能免税，这真让人一头雾水，省下的又是什么税？“满”的计算期限又从何时开始计算？

满五（二）唯一是两个词的组合，拆开来看就是满五（二）和唯一。满五（二）是指房子从交税那天起，到现在交易等于或者大于五（二）年的时间；唯一是指房主房屋产权登记系统当中在该省份内所在城市，以家庭为单位只有唯一的这一套房子。

上面说的通常是买卖形式，如果房子是通过继承方式取得的，那计算的期限将追溯自被继承人购入房屋之日。举个例子：老张在2016年购入一房产，2023年老张去世后由其儿子小张继承，此时房产就已经满足满五的条件了。

如果房屋是由直系亲属赠与所得的，那计算期限和上述继承相同；如果是非直系亲属赠与所得，那计算期限自新产证上的登记日期开始计算。

再说税费，在二手房交易税费中，最主要的税费有契税、增值税、个人所得税三个部分，这三个部分都跟满五（二）唯一有着很大的关系。

增值税约为房屋售价的5.6%

契税(90平米以下为房价的1%、90-144平米以内为房价的1.5%、144平米以上为房价的3%，应办理相关优惠手续)。

个人所得税(房屋售价差额的20%或房价的1%，通过继承或赠与取得的房产必须按照20%的税率缴纳个人所得税)

通过继承或赠与房产，必须按照20%的税率缴纳个人所得税。在出售赠与房产时，应缴纳的个人所得税= (房产评估价-转让过程的相关税费-房产原值 )*20%，因为是按照核实差额征收个人所得税，同时由于通过继承或赠与取得的房产原值是0，所以最后的结果就是个税就是房屋评估价的20%，税率相当高！

综上可以看到，所以在购买二手房时一定要问清楚具体情况，尤其是房屋来源；满五唯一的房子在交易时只需要缴纳一笔契税就够了，省下的增值税和个人所得税有时候都能买一辆车了！

·骆小律 ·

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