建造不动产相关增值税

建造合同，通常是为建造房屋、道路、桥梁、水坝等建筑物，以及船舶、飞机、大型机械设备等而订立的合同。由于建造合同工期持续时间较长，在资产负债表日，建造合同的结果能够可靠地估计的，会计上根据完工百分比法确认合同收入和合同费用。增值税的纳税义务发生时间确定为收讫销售款项(含预收款项)或取得索取销售款项凭证的当天。如果建造合同的完工进度与工程款结算进度不一致时，会计确认收入的进度与增值税纳税义务的确认进度不一致。

会计实操：宏祥建筑公司是增值税一般纳税人，2020年5月有两个在建施工项目(均发生在外县市)，其中甲项目为2019年12月承揽的清包工房地产建设工程，宏祥建筑公司选择简易计税方法且已向税务机关备案。宏祥建筑公司将甲项目外墙工程分包给长江建筑公司；乙项目为2020年3月承揽的装修工程，采用包工包料方式，合同总造价545000元（含税），总成本400 000元（不含税)。宏祥建筑公司采用一般计税方法计算缴纳乙项目增值税。2022年5月宏祥建筑公司发生以下业务：

1. 邀请境外设计公司为乙项目进行整体设计，购进设计服务合同价款 53000 元，5月2日设计方案通过验收，用银行存款支付设计费用并代扣境外公司增值税。10日将代扣增值税缴纳入库，取得税收完税凭证。

(1)购入设计服务：

应代扣境外公司增值税 =

53000÷（1+6%）×6%=3000（元）

借：工程施工——合同成本(乙项目) 50 000

应交税费——应交增值税(进项税额) 3 000

贷：银行存款 50 000

应交税费——代扣代交增值税 3 000

(2)缴纳代扣代缴增值税：

借：应交税费——代扣代交增值税 3 000

贷：银行存款 3 000

2.5月8日，购入乙项目所需装修材料，取得的增值税专用发票上注明价款30000元，增值税额3900元，材料款项尚未支付。企业当月未将该张增值税专用发票认证。

借：原材料 30 000

应交税费——待认证进项税额 3 900

贷：应付账款 33 900

3. 5月15日购入办公楼一座，取得的增值税专用发票上注明价款3000万元，增值税额270万元，款项已用银行存款支付，增值税专用发票当月认证并申报抵扣。

2022年5月抵扣进项税额：

借：固定资产 30 000 000

应交税费——应交增值税(进项税额) 2 700 000

贷：银行存款 32 700 000

4.5月21日与长江建筑公司结算甲项目外墙工程款206000元，用银行存款支付；5月22 日取得长江建筑公司开具的普通发票注明金额 206000 元

(1）5月21日支付工程款：

借：工程施工——合同成本(甲项目) 206 000

贷：银行存款 206 000

(2）5月22日取得普通发票：

借：应交税费——简易计税 6 000

贷：工程施工——合同成本(甲项目) 6000

5.5月20日甲项目完工并验收合格，与建设方结算含税工程款1030000元，向建设方开具增值税普通发票，款项已经收讫。因为预计甲项目不会跨年度，宏祥建筑公司一直未确认工程收入。25日，宏祥建筑公司按规定向建筑服务发生地税务机关预缴增值税。

(1)收到工程款：

借：银行存款 1 030 000

贷：主营业务收入 1 000 000

应交税费——简易计税 30 000

(2)向建筑服务发生地税务机关预缴增值税

=(1030000—206000)÷(1+3%)×3%

=24000（元）。

借：应交税费——简易计税 24 000

贷：银行存款 24 000

6. 5月30日宏祥建筑公司按已完工程成本占总成本的比例确认乙项目完工进度为20%,按完工进度确认乙项目的收入和成本；5 月15 日经业主确认的装修工程,应结算工程款10%。

(1)确认当月工程收入

=545000÷(1+9%)×20%=100000（元）

确认当月工程成本=400000×20%=80 000(元)。

借：主营业务成本 80 000

工程施工——合同毛利 20 000

贷：主营业务收入 100 000

(2)结算当月应收的工程款

=545000×10%=54500（元）。

借：应收账款 54 500

贷：工程结算 50 000

应交税费—应交增值税(销项税额) 4 500

7.月末计算甲项目和乙项目应申报缴纳增值税。

“应交税费———简易计税”明细科目借方发生额=6 000+24 000=30 000(元)，贷方发生额也是30000元，当月不需补缴增值税。

“应交税费——应交增值税”明细科目借方进项税额合计＝3 000+2 700 000=2 703 000（元)，贷方发生额4500元，期末进项税额留抵2698500元，无需作账务处理。