公寓的土地增值税

相信任何一个想买公寓的人都听过，公寓后续的交易税费很高，甚至占到房价的20-30%以上，甚至有的人说房价的60%都要交税，那么，这是真的吗？

明显，说的都不一致，肯定是不对的，那么，公寓的计税方案目前在国内是什么标准呢？

这是目前全国范围内通用的公寓的计税方案，正常来说，一共是五项费用：

第一项：契税

契税是国家交易任何房屋都有的，属于通用税费，包括住宅和非住宅都有，住宅在1-3%，公寓属于非住宅，契税是3%

第二项：增值税及附加

增值税及附加，核心指的是增值的情况下，才需要收的。（里面有计算公式，如若没有差额就可以不征收）所以这个税种的话，也是常规的税费。

第三项：个人所得税

个人非住宅：差额征收：（计税价－原购入价—业主印花税—原契税—本次增值税附加—土地增值税）×20%

差额征收的情况下，可以看到是扣除以后征收的，也就是说，在买入价格和卖出价格一致，或者卖出价格跟买入价格一致，没有增值的情况下，是没有个人所得税的。

第四项：房屋印花税

计税价×0.05%

这个是国家收取的合同印花税，万分之五，通用税种，无论任何房屋土地交易都是必须要交付的成本，万分之五，其实还好。

第五项：土地增值税：

①差额征收：[计税价—扣除项目金额]*适用税率—扣除项目金额*速算扣除数；

备注：扣除项目金额=原购入价*（1+N*5%）+原契税额+原维修基金额+本次印花税+本次增值税附加；

增值率=（计税价—扣除项目金额）÷扣除项目金额*100%

N=网签时间—原销售不动产发票取得时间。发票时间每满一年加计扣除5%，不满一年每超过6个月算一年，但总的取得时间不满一年不得加计扣除；

如图，这个也是建立在增值的基础之上的，增值的情况下，才需要根据增值的比例来交税，而且每持有期限满1年就扣除5%，所以持有时间越长，后续交税金额就越来越少啦！

备注：其中的他项权证费用和工本费，这个就是贷款的时候需要用到他项权证，全款的话，只需一个工本费，非住宅都是550元一本。

没有其他的费用了。

公寓的税费种类和计算看起来是很多，不过，仔细分辨就可以看到：

如果公寓没有增值的情况下，其实税费就3%的契税即可，所以正常来说90%的公寓税费只有3%！

其他的所有都是在增值的时候才有的税收。

那么，我给税费计算有哪些情况和细节分享给大家：

其实买二手公寓的时候，核心是公寓的卖出价与之前买入价的差距和现在的卖出价（网签价）与房管局内房屋的评估价的差距。

因为房管局的计税依据是：

房管局的评估价和我们提交上去的合同网签价，那个价格高就以那个价格作为收税的依据：

个人增值税也是以之前的买入价格，与现在的计税依据价格的差距来测算的。

那么，计算税费的多少就有4种情况了：

情况一：买入的公寓没有涨价，原价卖的，且房管局也没有涨价

这个时候税费就3%即可

情况二：买入的公寓涨价了，但是房管局的评估价没有涨

那么，这个时候，就是公寓涨价部分可用房屋装修等折旧成其他费用，依旧是3%的契税即可。

情况三：之前的买入价高，现在公寓降价了。房管局内部的价格还是之前的成交价

这个时候，也要看房管局的系统，如若房管局的系统还是你之前买入的价格，那么，你现在卖的更低了，也是无需交其他的税的。也是房管局系统内的总价的3%

情况四：之前买入的公寓涨价了，房管局的评估价也涨价了。

这个时候，就需要3%的契税，外加其他几项的税收了！

那么，现在你理解了为何有的公寓买入的税费高，为何有的公寓买入的税费低了吗？而且关于公寓税费为何会每套都不一样了吧！