二手房土地增值税计算

1.土地增值税是对转让国有土地使用权及其地上建筑物和附着物的行为征税，不包括国有土地使用权出让所取得的收入。

2.房产无偿用于公益事业捐赠或者赠与直系亲属，不属于土地增值税征税范围

3.转让国有土地使用权，不包括国有土地使用权出让所取得的收入；缴纳土地增值税

4.因国家建设需要而被政府征用的房产免征土地增值税

5.旧房：房+地+税（二手房含印花税）

6.新房：房+地+税（含契税不含印花税）+费+利

7.房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本扣除；

某房地产开发企业拟对其开发的位于县城一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：

（1）2015年12月以10000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。

（2）该项目2016年开工建设，未取得《建筑工程施工许可证》，建筑工程承包合同注明的开工日期为3月25日，2019年1月竣工，发生房地产开发成本7000万元；开发费用3400万元。

（3）此外，该项目所属物业用房建成后产权归全体业主所有，并已移交物业公司使用，物业用房开发成本500万元。

（4）2019年4月，该项目销售完毕，取得含税销售收入42000万元。

其他相关资料：契税税率4%，利息支出无法提供金融机构证明，当地省政府规定的房地产开发费用扣除比例为10%，企业对该项目选择简易计税方法计征增值税。

地：10000*1.04=10400

房:7000+500

税：42000/1.05*0.05=2000

2000*0.1=200

费：(10400+7500）*0.1=1790

利：(10400+7500）*0.2=3580

合计：10400+7500+1790+3580+200=23470

增值额：40000-23470=16530

16530/23470*100%=70.43%

应纳土地增值税＝16530*0.4-23470*0.05=5438.5

2021年4月某房地产开发企业接到税务机关通知，要求其对开发的位于市区一房地产项目进行土地增值税清算，该项目相关信息如下：

（1）2018年3月以15000万元竞得国有土地一宗，并按规定缴纳契税。

（2）该项目2018年开工建设，2021年1月竣工，发生房地产开发成本8000万元，其中含房屋装修费用900万元，利息支出800万元，利息支出中包括罚息100万元；开发费用3400万元。

（3）2021年3月，该项目销售90%，取得含增值税销售收入52000万元。

其他相关资料：契税税率3%，当地省政府规定的其他房地产开发费用扣除比例为5%；由于该项目无法准确确定应纳增值税，因此按照预缴增值税计算相应的城建及附加计算税金扣除。

市区城建税7%

地：15000*1.03*0.9=13905

房：8000-800）*0.9=6480

税:52000/1.09*0.03=1431.19 房地产预缴全额税率3%

1431.19*0.12=171.74

费：700*0.9+（13905+6480）*0.05=1649.25

利：（13905+6480）*0.2=4077

合计：13905+6480+171.74+1649.25+4077=26282.99

52000-15000*0.9)/1.09*0.09=3178.9

52000-3178.9=48821.1

48821.1-26282.99=22538.11

22538.11/26282.99*100%=85.75

22538.11*0.4-26282.99*0.05=7701.09

某工业企业2021年3月1日转让其位于县城的一栋办公楼，取得不含增值税销售收入12000万元。2008年建造该办公楼时，为取得土地使用权支付金额3000万元，发生建造成本4000万元。转让时经政府批准的房地产评估机构评估后，确定该办公楼的重置成本价为8000万元。其他相关资料：产权转移书据印花税税率0.5‰，成新度折扣率60%；增值税选择简易计税。

房：8000*0.6=4800

地：3000

税：12000*0.0005=6印花税

12000*0.05=600

600*0.1=60 城建及教育附加

4800+3000+60+6=7866

12000-7866=4134

4134/7866*100%=52.56%

4134*0.4-7866*0.05=1260.3

甲工业企业位于市区，2020年8月转让一处2015年6月购置的办公用房，其购置和转让情况如下：

（1）转让办公用房的产权转移书据上记载的金额为含增值税收入6000万元，并按规定缴纳了转让环节的税金。

（2）2015年6月购置该办公用房时取得发票上注明的价款为800万元，另支付契税款24万元。

（3）由于某些原因在转让办公用房时未能取得评估价格。其他相关资料：甲工业企业增值税选择简易计税方法计税，产权转移书据印花税税率0.5‰

市区城建税7%

6000-800）/1.05*0.05=247.62

房：800*（1+5*5%）=1000 未能缺的评估价格按购房发票所载金额每年加扣5%

税：247.62*0.12=29.71

6000*0.0005=3 印花税

合计费用：1000+29.71+3=1032.71+24=1056.71

6000-247.62=5752.38

5752.38-1056.71=4695.67

增值率＝4695.67÷1056.71×100%＝444.37%

应纳土地增值税＝4695.67×60%－1056.71×35%＝2447.55