房地产土地增值税税率

房地产开发项目土地增值税清算

土地增值税清算的定义

土地增值税清算是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申请表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。

土地增值税的清算条件

纳税人应进行土地增值税的清算

房地产开发项目全部竣工、完成销售的；

整体转让未竣工决算房地产开发项目的；

直接转让土地使用权的。

主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算

已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；

取得销售（预售）许可证满3年仍未销售完毕的；

纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；

省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。

核定征收，按核定征收率不低于5%对房地产项目进行清算

土地增值税清算中符合以下条件之一的，可核定征收：

依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

符合土地增值税清算条件，企业未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

应纳税额的计算

计算顺序：

收入（不含增值税）

扣除额（房企五项，非房企四项）

增值额=收入-扣除额

算增值率，增值率=增值额÷扣除项目

找税率，算税额

应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数

某工业企业2020年底转让一幢新建办公楼取得不含增值税销售收入5000万元，该办公楼扣除项目共计3750万元。该企业应缴纳土地增值税多少万元。

第一步：收入5000万元

第二部：扣除项目3750万元

第三步：增值额5000-3750=1270万元

第四步：增值率=1270÷3730×100%=34.05%

第五步：找税率，算税额

适用税率为30%，速扣数为0%

应纳土地增值税=1270×30%=381万元

收入的确定

货币收入

转让房地产取得的现金、银行存款、支票、银行本票、汇票等各种信用票据和国库券、金融债券、企业债券、股票等有价证券。

实物收入

按取得收入时的市场价格折算成货币收入

无形资产收入

专门评估后折算成货币收入

收入为外国货币

取得收入当天或当月1日市场汇价折合成人民币

以分期收款方式取得的外币收入

按实际收款日或收款当月1日国家公布的市场汇价折合成人民币。

不含税收入=含税收入-增值税

清算时收入的确定

清算时，已开票的，按照发票所载金额确认收入。

未开票，以合同所载的售房金额及其他收益确认收入。

面积不一致，在清算前已发生补、退房款的，在计算土地增值税时予以调整。

用于职工福利、奖励、投资、分配、抵债、换取等，发生所有权转移时应视同销售房地产，找平均价；没有平均价的，按市场价格或评估价值。

转为自用或出租等，产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。配比原则。