【原创】这些地方这样销售，可降低土增税预征率

当前经济环境下，除了少数一线城市外，房地产普遍呈现下行走势；房地产滞销严重、“三道红线”加剧了融资难度，因此，开发企业应尽力开源节流、维系资金链正常运转。企业在预售房地产时，如果能够降低土地增值税预征率将有效减轻企业资金压力。

以河南为例，《河南省地方税务局关于明确土地增值税若干政策的通知》（豫地税发[2010]28号）第一条规定，河南省土地增值税预征率按不同项目分别确定：普通标准住宅1.5%；非普通标准住宅3.5%；其它房地产项目4.5%。

《河南省地方税务局关于调整土地增值税核定征收率有关问题的公告》（河南省地方税务局公告〔2011〕第10号）第三条“关于车库、地下室归属问题”规定，

房地产开发企业对购房者随房屋一并购买的地下室、车库，在预征收土地增值税时，采用随房确定的原则：即销售房屋为普通标准住宅的，地下室、车库按照普通标准住宅确定;销售房屋为非普通标准住宅或其他房地产项目的，地下室、车库按照非普通标准住宅或其他房地产项目确定。待清算时，应将地下室、车库收入并入除住宅以外的其他房地产项目。

假定当地某房地产企业开发一住宅小区，其中普通标准住宅800套，非普通标准住宅200套，车位按照1:1配置，即1000个，车位销售不含税价格为150,000元/个。

单独销售车位，则车位预缴土增税=150000*1000*4.5%=6,750,000元

采用捆绑销售，则车位预缴土增=150000*800*1.5%+150000*200*3.5%=2,850,000元

仅此一项，企业可以少预缴土增税390万元。该思路不仅仅适用于资金紧张的企业，如果项目所在地税源紧张、预缴后清算时应退税但难以执行，企业也可以考虑利用。

需要提醒企业注意的是，《河南省地方税务局关于调整土地增值税预征率、核定征收率的公告》（河南省地方税务局公告2017年第3号）第一条规定，“房地产开发企业转让房地产项目，对价格在20000元/平方米（含）以上的单套房屋，预征率为6%。”此时，住宅预征率高于上文提到的“其它房地产项目4.5%”，此时不建议捆绑销售。

作者：牛鲁鹏