土地增值税基本上可以说是房产行业税收缴纳中，最复杂最容易出现税务风险的一个税种。其计算方式及扣除项目较为复杂，且各项目费用开支明目名目繁多，时间跨度也比较长。在具体操作中，相关费用能不能扣除往往令人困惑，本文梳理了土地增值税清算时相关扣除项目关注事项。

涉及土地增值税的情形

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土地增值税清算时，允许扣除的费用项目整理

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不得扣除费用项目概览

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计算扣除时重点关注项

1. “与转让房地产有关的税金”，主要为，纳税人实际缴纳的城市维护建设税、教育费附加，凡能够按代理申报项目准确计算的，允许据实扣除，但不包括增值税！
2. 计算公共配套设施费扣除时，关注相关设施的产权是否明确，设施的界定是否准确；是否与清算土地增值税的项目有关，是否取得合法有效的凭证；
3. 关注纳税人支付给回迁户的补差价款，是否计入拆迁补偿费；回迁户支付给纳税人的差补价款，是否按税收规定扣除；
4. 关注据实扣除的财务费用是否取得合法有效的凭证，除据实列支的财务费用外的房地产开发费用是否按照规定比例计算扣除；
5. 按照国家规定进行项目加计扣除时，关注：纳税人未取得房产开发资质的，是否按税法规定计算加计扣除；转让非住宅类旧房及建筑物时，关注是否按照税法规定扣除项目金额，核实有无违反税收规定加计扣除的情形；

存量房地产转让项目的扣除规定

1. 房屋及建筑物的评估价格

评估价格 = 重置成本价 ∗ 成新度折扣率

凡不能提供评估价格，但能提供购房发票的，旧房及建筑物的评估价格可按照发票所载金额 并从购买年度起至转让年度止每年加计 5%计算扣除。

计算扣除时，“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满 12 个月计一年; 超过一年，未满 12 个月但超过 6 个月的，可视为一年。

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2. 取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用

3. 转让环节缴纳的税金(城建税和教育附加、印花税) *对于隐瞒、虚报房地产成交价格的采用发地产评估价格。

*房地产评估价格 = 交易实例房地产价格 ∗ 实物状况因素修正 ∗ 权益因素修正 ∗ 区域因素修正 ∗ 其他因素修正

土地增值税应纳税额计算

首先，计算不含增值税收入;其次，计算各项扣除项目合计;最后:计算土地增值税应纳税额:

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1.土地增值税允许扣除项目表

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相关税收优惠政策

1. 转让房屋，增值额未超过扣除项目金额之和 20%的，免征土地增值税;

1) 建造普通标准住宅出售，其增值税额未超过扣除项目金额之和 20%的，予以免税。超过 20%的，应就其全部增值额按规定计税。

2) 转让旧房作为保障性住房且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

3) 转让旧房作为公租房房源且增值额未超过扣除项目金额 20%的免税;

2. 因国家建设需要免征土地增值税

1) 因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产免税;

2) 因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税;

3. 对个人销售住房暂免征收土地增值税4. 对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征

 注:

a) 企业改制重组后再转让国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应以改制前取得 该宗国有土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，作为该企 业“取得土地使用权所有支付的金额”扣除;

b) 企业在改制重组过程中经省级以上(含省级)国土管理部门批准，国家以国有土地 使用权作价出资入股的，再转让该宗国有土地使用权并申报缴纳土地增值税时，应 以该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部门批准的评估价格，作为该 企业“取得土地使用权所支付的金额”扣除;

c) 办理纳税申报时，企业应提供该宗土地作价入股时省级以上(含省级)国土管理部 门的批准文件和批准的评估价格，不能提供批准文件和批准的评估价格的不得扣除;