个人转让自用住房增值税

就国内情况来讲，商品住宅是家庭资产的主要构成部分，商品住房的购买和转让涉及金额往往较大，其中涉及的税费对于非税务专业人士来讲也比较复杂，本文综合、提炼了国内税收法规以及税务专业人士对于商品房转让涉及相关税费的文本、文章，希望通过此文浅显清晰的讲清楚“个人转让商品房涉及的相关税费”。

1、交易各方涉及的税费种类

个人之间交易商品住房，主要涉及买方和卖方，各方涉及的税费种类如下：

卖方：增值税及附加税费（附加税主要由城市维护建设税以及教育费附加、地方教育费附加组成）、个人所得税、土地增值税、印花税。

买方：契税、印花税。

2、下面我们来看一下个人住房转让涉及的税费明细及税收优惠政策

（1）契税

契税只有买方涉及。是否涉及优惠的关键点有2点，一是住房面积，以90平米为界限，90平米以内的税率1%，90平米以上的税率分1.5%和2%两档；二是是否为家庭首套房，90平米以上的情况，家庭首套房适用税率1.5%，非首套房适用税率2%。

（2）增值税

卖方主要税种之一。增值税是否有优惠，核心也是2点，一是住房取得时间是否满两年，满两年就有优惠，免征增值税；二是是否是普通住宅，非普通住宅即使满两年也没有优惠，这一点只在北上广深地区有影响。

（3）个人所得税

卖方主要税种之一。增值税是否有优惠，核心也是2点，一是取得时间是否满5年，二是是否是家庭唯一住房，只有符合“满5且唯一”的条件，才可以免征个人所得税。

若您的住房不符合“满5且唯一”条件，但能提供完整、准确的房屋原值凭证、成本费用核算资料的，那么您可以按差额缴纳个人所得税，税率20%。

如您无法提供完整、准确的房屋原值凭证、成本费用核算资料的，则按照各地市的个人所得税核定征收率计征。（具体税率可以咨询当地税务机关，一般是1%-3%不等）

（4）土地增值税、印花税

个人转让住房目前暂免征收土地增值税和印花税。

3、计算实例

举个例子：2020年5月，王某将其2019年9月购入的普通商品住房（市区）转让给李某，总价款为200万元，房产面积为105平方米，该房产自购入后一直用于自住，原购买价款为140万元。李某为家庭首套住宅。试问该项房屋销售，王某和李某各需要缴纳哪些税费呢？

王某转让房产应缴纳的税费如下：

（1）增值税=200/1.05*0.05=9.52万元；

因该住房取得时间未满两年，不享有免征优惠，但附加税费可以享受减半优惠。

（2）附加税费=9.52*（7%*50%+3%*50%+2%*50%）=0.57万元

注意，根据《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号附件3）规定，如果该住房持有满两年，免增值税及附加；如果不满两年，增值税5%、城建税7%（市区）、教育费附加3%、地方教育费附加2%。根据《国家税务总局关于增值税小规模纳税人地方税种和相关附加减征政策有关征管问题的公告》（国家税务总局公告2019年第5号），小规模纳税人城建税及附加享受减半优惠。

（3）因不满5年，不享有个税优惠政策

个人所得税=（200-9.52-0.57--140）*20%=9.98万元

（4）土地增值税免征

（5）印花税免征

应缴纳的税费合计为20.07万元

受让人李某应缴纳的税费如下：

李某为家庭首套住房，面积90平以上，适用1.5%税率

1、契税=200/1.05*1.5%=2.86万元

2、印花税免征

应缴纳的税费合计为2.86万元。

4、提醒

（1）“购房时间”的判断

如果能够同时出具房屋产权证和契税完税凭证且二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购房时间。即哪个时间早，该时间则为“购房时间”。若属于特殊情形另有规定的，则从其规定。

（2）“家庭唯一住房”的判断

是指在全国范围内属于纳税人的家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房。