土地增值税税收筹划

房地产企业本钱组成中，税收获本仅次于地价和建安本钱，位列第三大本钱。在预征阶段，各项税负已达发卖额的8%～12%；项目完毕实行清理，则广泛高达15%～25%，一线城市会到达25%以上。怎么下降税负，而且把持相应的风险？这必须房地产企业在税收谋划上多下工夫。

房地产企业的税收谋划一般集中在地盘增值税上。地盘增值税谋划的整体思绪是，下降增值额进而下降增值率，以到达少交乃至不交地盘增值税的目标。地盘增值税的谋划办法首要有以下几种：

1、应用临界点

依照税律例定，征税人制作通俗规范室第出售，增值额未超越扣除项目金额的20%时，免征地盘增值税。从征税谋划的角度思索，企业可选择恰当的开发方案，防止因增值率稍高于起征点而形成税负的增加。

因为地盘增值税实用四级超率累进税率，当增值率超越50%、100%、200%时，就会实用更高的税率。企业可以应用地盘增值税的临界点实行谋划，防止出现实用更高一级税率的状况。

2、月入疏散

关于包括装修和相干装备的衡宇，可以思索将条约分两次签署。首先和购置者签署毛坏房发卖条约，随后和购置者签署装备安装和装修条约。通过这样处置，房地产企业仅就毛坏房发卖条约交纳地盘增值税，从而到达节税的目标。

3、选择恰当的利钱扣除办法

房地产企业存款利钱扣除的限额分为两种状况，一种是在贸易银行同类同期存款利率的程度内据实扣除，另外一种是按税律例定的房地产开发本钱的10%之内扣除。这两种扣除方法为企业实行税收谋划供给了空间，企业可依据本身实践状况，选择较高的一种实行扣除。

4、代免费用并入房价

非常多房地产开发企业在发卖开发产品时，会替代相干单元或部门收取一些价外费用，比方说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费和部分当局基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规则转交给拜托单元，有的房地产企业还会因而而有节余。关于代免费用有两种处置办法，第一种是将代免费用计入房价中向购置方一并收取；第二种是在房价以外独自收取。是不是将代免费用计入房价关于计算地盘增值税的增值额不会发生影响，可是会影响房地产开发的总本钱，也就会影响实用的增值率，进而影响地盘增值税的税额。企业应用这一规则可以实行税收谋划，选择第一种处置方法。

5、增加扣除项目金额

在市场可以承受的范畴内，房地产企业可以采用恰当加至公共配套设备的投入，改良小区情况，进步装修层次，以增加扣除项目金额，从而使增值率下降。投入的本钱可以经过进步售价失掉抵偿，加至公共配套设备投入还可以进步产品的竞争力，扩展市场影响力，可谓是一举多得。要留意的是增加扣除项目金额其实不意味着虚开建安发票虚增本钱，虚开建安发票属于偷逃税款的行动。

6、费用转移、加大开发本钱

管帐轨制对房地产企业的“管理费用”、“发卖费用”和工程项目标“开发间接费用”并没有严格的界定。在实践营业中，开发项目标行政管理、技术支持、后勤保证等也没法与公司总部的营业截然离开，有些费用的列支介于时期费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目倾斜，把能划归开发项目标人员尽可能列为开发项目体例，把公司本部和开发项目混杂运用的装备划归开发项目运用。这样把本应由时期费用列支的费用计入了开发间接费用，加大的制作总本钱，会带来1.3倍（1+20%+10%）的扣除金额，从而下降增值额和增值率。

7、本钱核算工具谋划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以辨别核算，也能够兼并核算，两种方法所交纳的税额是不一样的，这就为企业选择核算方法供给了税收谋划的空间。一般来说，兼并核算的税收好处大一些，但也存在辨别核算更有益的状况。详细来说，对统一地址、构造类型类似的群体开发项目，假如开工、完工时间靠近，又由统一施工步队施工，可以兼并为一个本钱核算工具。对一般范围较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目标必定区域或部分，划分红本核算工具。

8、应用协作建房

依照税律例定，关于一方出地，一方出资金，单方协作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收地盘增值税。房地产开发企业可充沛应用该项政策，选择协作建房的方法实行项目开发。

9、应用代建房

代建房指房地产开发企业代客户实行房地产开发，开发完成后向客户收代替建月入的行动。房地产企业假如有代建房营业，其月入属于劳务月入性质，不属于地盘增值税的纳税范畴。房地产开发企业可应用代建房方法减轻税负，但条件是在开发之初就可以断定终极用户，履行定向开发。

10、与主管税局相同

在正当的条件下延后地盘增值税清理时点房地产公司可恰当与主管地税局相同，尽量延后地盘增值税清理时点，或改换税负绝对较轻的项目实行清理；关于能履行以预征代清理的项目，应主动争夺以预征代清理。