土地 房地产 增值税

近来一家客户的财务人员问笔者，说企业准备拿一块土地投资成立一家子公司，问拿地投资设立公司是否需要缴纳土地增值税。因为这块地拿的很早，到现在有很大的增值，如果需要缴纳土地增值税的话，对企业来说是一笔很大的支出，目前企业负担不起。借客户咨询的契机，正好将这个问题解析一下，抛砖引玉，欢迎指正。

以房地产对外投资土地增值税的征免规定，最早来自《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号），规定如下：

对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。

按照上述文件的规定，在拿房地产投资的环节，是暂免征收土地增值税的。为什么会有这样的规定呢，笔者认为这和企业所得税的“免税重组”有点类似，在投资的环节，符合“经营的连续性”和“权益的连续性”的标准，所以暂不征收土地增值税。

但是，随着《国务院关于进一步优化企业兼并重组市场环境的意见》（国发[2014]14号）的出台，财政部和税务总局在2015年2月2日出台了《财政部 国家税务总局关于企业改制重组有关土地增值税政策的通知》（财税[2015]5号），这也是企业改制重组涉及土地增值税的初始文件，后续文件还包括财税[2018]57号、财政部 税务总局公告2021年第21号，都是对财税[2015]5号文件的延续。

最新出台的文件为《财政部 税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号），其中第四条规定如下：

单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

基本意思也是拿房地产投资环节，暂不征土地增值税，但是多了一个限定词“改制重组”，正是这个限定词的出现，给征纳双方带来很大的争议。有些地方税务机关在执行该条规定时，必须要求房地产投资要涉及“改制重组”，才能享受暂不征收土地增值税，直接拿房地产投资，不符合政策的规定，不能享受暂不征收土地增值税。

那么，以房地产对外投资，是否真的必须涉及“改制重组”才能享受暂不征收土地增值税吗？笔者认为，这需要从最初的财税[2015]〕5号文件出台背景及总局解读来分析政策出台的初衷。

在《财政部税政司 国家税务总局财产行为税司关于企业改制重组土地增值税政策的解读》中，第二问的解读如下：

二、问：这次出台的政策与以往企业投资、兼并相关的土地增值税政策相比，有什么变化？

答：此次出台的企业改制重组土地增值税政策，主要是对原有企业改制重组土地增值税优惠政策的规范与整合。具体而言，一是延续了企业以房地产作价投资、企业兼并相关土地增值税优惠政策，¨¨¨

通过上述解读可以看出，财税[2015]〕5号延续了以房地产投资的土地增值税优惠政策（即暂不征收土地增值税），具体来说就是第四条：单位、个人在改制重组时以国有土地、房屋进行投资，对其将国有土地、房屋权属转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

既然是政策的延续，而且解读中并没有给出限定条件，那么针对第四条可以这样理解：企业拿房地产进行投资，不管是否涉及改制重组，在投资环节都应该享受暂不征收土地增值税的优惠，而不能为了多收税，仅凭抠字眼，就把范围牢牢限制在“改制重组”，而应该把握政策出台的背景，更应该考虑业务的本质及逻辑性。至于为什么要加上“改制重组”，也许只是为了响应国发[2014]14号文件而硬套上去的，本身没有什么实质意义吧。

因此，结合财税[2015]5号出台的背景及文件解读，笔者的观点：企业拿房地产进行投资，即使不涉及改制重组，在投资环节也应该享受暂不征收土地增值税的优惠。当然了，实务中，还应该与当地主管税务机关进行沟通，明确税务机关的执行口径，尽量规避税企争议。

一家之言，仅供参考，欢迎指正，互相学习！

注：文章中的企业，不管是投资方还是被投资方，均为非房地产开发企业。