房地产企业增值税完整计算

房地产开发企业增值税小规模纳税人预缴税款

一、房地产开发企业中的小规模纳税人(以下简称小规模纳税人)采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。

二、应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款=预收款÷（1+5%）×3%

【实务解析】宏祥房地产公司(小规模纳税人)2022年4月开工建设瑞景家园小区，从政府受让该宗土地直接支付土地价款为1000万元。2022年8月开发支出超过25%，企业办理了《商品房预售许可证》，并开盘预售商品房。2022年8月，宏祥房地产公司预售住房 20套，总建筑面积为2400平方米，共取得含税预收款400万元。

请问：宏祥建筑公司应如何缴纳增值税？

解析：宏祥房地产公司收到预收款应预缴税款=预收款÷(1+征收率）×3%

=400÷(1+5%)×3%=11.43(万元)

答：2022年8月宏祥房地产公司收到预收款应预缴增值税额为11.43万元.

政策解析：房地产企业销售自行开发的房地产项目注意下列事项：

1.小规模纳税人销售自行开发的房地产项目适用的征收率为5%，而不是3%。

2.一般纳税人采用简易计税方法应纳税额的计算方法与小规模纳税人完全相同，收到预收款时，预缴税款的计算方法也完全相同。按照全部价款和价外费用为计税依据，依照5%的征收率计算应纳税额，收到预收款时，依照3%的预征率计算预缴税额。

三、小规模纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限向主管税务机关预缴税款。

如何办理纳税申报

小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5%的征收率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

发票如何开具

一、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税普通发票。购买方需要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管税务机关申请代开。

二、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票(商品和服务分类编码选603“已申报缴纳营业税未开票补开票”），不得申请代开增值税专用发票。

三、销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。

四、房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，在收到预收款时可以开具增值税普通发票，商品和服务分类编码选602“销售自行开发的房地产项目预收款”。

五、小规模纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得申请代开增值税专用发票。

(国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告，国家税务总局公告2016年第18号；国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告，国家税务总局公告2016年第23号；财政部 国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知，财税(2016)140号；关于土地价款扣除时间等增值税征管问题的公告，国家税务总局公告2016年第86号)