成都房产新政增值税解读

最近几个月，全国楼市风云突变，各大城市密集出台了五花八门的政策，目的只有一个——为陷入至暗时刻的房地产行业打一针“强心剂”。

成都也不例外，5月16日，成都住建局公布了新政，如优化无房居民家庭认定标准、优化家庭住房总套数认定标准等，总体来说调整幅度不大，有点“润物细无声”的感觉。

就在大家还没来得及消化这次新政内容的时候，5月31日晚间，成都住建局又出台了一波新的政策，而这次的新政，相比5月16日那一波，简直不要太给力。

一时间，成都各大购房群欢呼雀跃，甚至连一些售楼部也重现了往日的“嚣张”。

网友热议新政细节

某楼盘销售群炸锅了

那么， 本次新政具体都有哪些调整和变化，对大家买房会产生什么样的影响？今天探房君就为大家划一划重点，希望对大家有所帮助！

图源：房段子

1、降低中心城区限购要求，个人社保也可以买房

新政原文：

《通知》优化了购房条件。在我市中心城区（青白江区、新津区除外，下同）新购买商品住房或二手住房的，应当同时符合以下条件：

1、购房人具有拟购房所在限购区域户籍，或户籍不在拟购房所在限购区域但在当地连续缴纳社保12个月以上。

2、本市户籍居民两人及以上家庭在中心城区范围内拥有1套以下（含1套）自有产权住房，或本市户籍居民成年单身家庭、非本市户籍居民家庭在中心城区范围内无自有产权住房。

在我市近郊区（市）县（含东部新区、青白江区、新津区，下同）新购买商品住房或二手住房的，购房人应具有本市户籍，或非本市户籍但在本市就业。

首先，哪些区域属于中心城区？按照成都官方的口径，中心城区包括原来的主城5区、高新区、天府新区等，本来青白江区也属于中心城区，但是在限购政策层面被划给了近郊区。

原来的政策是，你必须满足中心城区的购房区域有2年连续的公司社保、落户满2年、新落户有1年连续的公司社保这三项中的任意一项，而本次的新政大大放宽了要求，仅需要有当前购房区域的户口（无社保时限要求）或者社保连续满12个月即可（个人社保也行）。

近郊区的购房资格也调整为只要你有当地的户口或者有稳定就业的证明就行，不再有社保的要求。

这也就意味着，在成都买房的门槛将被大大降低，一大批刚性需求将被释放出来，可以预见的是，未来几个月成都楼市或将会迎来一波小阳春，无论是新房还是二手房。

值得一提的是，本次并没有涉及到刚需顺位调整，因此新房摇号的规则并不受影响。

2、二孩及以上家庭可多买一套房

新政原文：

《通知》明确更好满足多子女家庭住房需求。

二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房。

此前，二孩、三孩政策出来的时候，就有很多人在呼吁能不能放宽多孩家庭的限购套数，显然成都官方注意到了这些呼声，并在本次新政落地相关激励措施。

首先，“现有限购套数”是多少？根据此前的限购政策，本市中心城区户籍居民两人及以上家庭名下最多只能拥有2套住房。

而新政出来之后，只要你是二胎及以上的家庭，就可以多买一套，也就是最多可在中心城区购买三套住房。

但是，需要注意的是，本次只是放宽了限购的套数，并没有调整房贷政策，因此按照现行规则，第三套住房是无法获得房贷的，只能全款购房。

由此我们可以看到，这一条新政更多的是释放了高收入人群的购房需求，用于改善多孩情况下的居住条件。

3、缩短限售年限、增值税免税5改2

新政原文：

《通知》优化住房交易条件。在全市范围内新购买的商品住房或二手住房，自取得不动产权证满2年或合同备案之日起满3年后方可转让。

《通知》完善税收调节政策。在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。

大家都知道，最开始成都的限售是2年，后来调整为3年，而且如果你买的是三倍熔断的热盘，限售更是长达5年，而且这个年限是以你拿到产权证那天开始算的。再加上拿到产权证之前还得等待期房交付（1-2年）、交房之后距离拿到产权证还要等个1-2年，因此整个限售的实际年限其实高达5年以上。

而本次新政的调整，改为了拿证后满2年，或者拿证后合同备案满3年即可。同时需要提醒大家的是，目前成都正在逐步推广“交房即拿证”的便民政策，也就是说有些楼盘交房就能拿到产权证，而你有可能早在1-2年前买期房的时候就已经合同备案了，只需再等待1年多甚至几个月就能出售了，这就大大缩短了限售的年限，从你买房再到卖房的时限，基本上可以控制在3年以内。

当然，既然是卖房，就要涉及到二手房的税费问题了，官方也一样为你考虑到了。

新政规定，在全市范围内个人转让家庭唯一住房的，增值税由满5年免征调整为满2年免征。

在2020年9月之前，成都的二手房增值税就一直是满2免征，不过在那之后，增值税就升级为了满五免征，这让当时火热的二手房市场一下子就冷静了下来。

本次新政，可以重新激活一些2年免征的房源入市，增加了购房者的选择余地，可以有效抑制二手房价格的过快上涨。

需要注意的是，只有家庭唯一住房才能享受满2免征，多套房依然是满5免征的。

4、自有住房改为保租房可多买一套房

新政原文：

《通知》支持居民将自有住房用于保障性租赁住房。居民自愿将自有住房用于保障性租赁住房出租给新市民、青年人等群体，承诺遵守保障性租赁住房相关政策规定且5年内不上市交易，并纳入成都市保障性租赁住房管理服务平台管理的，可一次性新增购买一套住房。

很多朋友不太重视这一条，其实成都官方这一次的操作非常“风骚”。

目前，成都已经成为全国人口增长最快的城市之一，每年都有上百万的人才涌入，给成都的经济带来了无限的活力，同时这部分人群的住房需求也给成都官方带来了压力。

而这次的新政，是一种创新的模式，既可以大幅度提高保障性住房的数量，充分满足成都新青年的住房需求，又可以释放出一大批的购房需求，可谓是一举两得。

当然，如果你想通过这个方式来获得多买一套住房的资格，你就必须承受在房租方面的损失，因为保障性租赁住房的租金只有市场价的90%，而且必须签5年，每年上涨不得超过5%。

不过只要细算一笔账你就会发现，对于房子本身的价值来说，损失的一小部分租金其实毫不起眼，能够多买一套房，在未来持续增值所获得的收益，一定是大于租金收入本身的。

因此，可以预见到，未来成都一定会有大量的自有住房转变为保障性租赁住房，这对于刚进入成都发展，还没有能力购房的新青年群体而言，是一件意义重大的好事情。

4、公积金贷款首付比例下调，额度提高

新政原文：

《通知》优化公积金贷款政策。公积金贷款首付比例下调10%，双职工家庭购买首套住房的最高贷款额度提高至80万。

鼓励支持全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由四川省市场利率定价自律机制研究确定。

虽然只有短短的一句话，但是对于打算用公积金购房的群体来说，意义重大。

首先是公积金贷款首付比例下调10%。此前成都公积金贷款首套房的首付比例是30%，二套房是40%，下调10%之后，就变成了首套房首付20%，二套房首付30%。首付比例的下调，意味着自有资金的门槛放低，更多人可以给得起首付买得起房子了，进一步释放了购房需求。

而双职工家庭的贷款额度从之前的70万提高到了80万，则属锦上添花，象征意义大于实际意义。因为目前成都中心城区的单套房子总价动辄两三百万，无论是70万还是80万的贷款额度，都无法满足需求，大部分购房者实际上还是只能使用组合贷。不过，有总比没有好，公积金能多贷10万块，至少也能节约一些利息开支。

另外，很多朋友可能只关注到了关于公积金的那句话，没有注意“鼓励支持全市各银行业金融机构及时优化房地产金融服务，适当降低个人住房贷款首付比例和利率定价水平，具体由四川省市场利率定价自律机制研究确定”这段话。

其实这一条，或许是一个可以惠及所有购房者的超级“彩蛋”，因为这意味未来各大银行很有可能会持续降低商业贷款的首付比例和贷款利率。当然，这只是“鼓励”，并没有强制性，毕竟银行系统的业务具有相对的独立性，不过在目前的政策和市场环境，商贷降首付和降利率是大势所趋，相信这一天应该不会太过遥远。

最后，打个总结——买房的好时机终于又回来了。

新政的这套组合拳，每一拳都打在了“肉”上——那就是买！买！买！

只有大家都愿意买，有资格买，还买得起，那么陷入寒冬的楼市才有重新解冻复苏的可能性。

当然，成都的新政并不仅仅是救市，更多的是通过人性化的政策支持，充分保障成都人民安居乐业的权利，让更多的群体能够享受到成都的发展红利，这也是成都官方一直在做的事情，并且做得越来越出色。

在此，值得为成都这座迷人的城市点一个“赞”！