深圳楼市新政细则增值税

近几日，朋友圈疯狂刷屏“715新政”满三年将释放几十万购房名额的消息，有人高喊，深圳的房价要开始狂飙了。

明天就是是深圳“715新政”三周年纪念日，这个日子对于深圳的地产人恐怕终身难忘。

一、715新政的背景

2020年1月疫情爆发，当全国人民还停留在对疫情的恐惧和对未来生活的担忧中时，深圳人民却开始疯狂抢房。2020年3月，深圳二手房成交量突破8000套，房价上涨幅度高居全国第一，到了7月份二手房成交量突破13000万套，成交量创下2016年以来新高。

这时的深圳楼市每天上演着“万人抢房”、“开盘秒光”、“坐地起价” “打新代持”的疯狂景象。短短半年时间，深圳各区房价平均上涨20%，其中光明区涨幅高达50%，最夸张的是学区房,尤其小户型学区房直接翻了一倍。深圳成交最贵的学区房，福田百花片区国城花园44平的成交总价1400万左右，成交单价高达32万一平。

就在所有人都开始砸锅卖铁去疯狂抢房的时候，2020年7月15日，深圳市住建局发布楼市调控‘新八条’政策，也就是俗称的“715新政”。

二、715新政的主要内容

1、 限购加码：

深户买住宅必须入户满3年，且社保或纳税满3年，如入户不满3年须社保或纳税满5年。之前只要是深户就能买，无其它附加条件。

2、 限贷加码：

无房有贷款已还清，购买非普通住宅首付由5成增加到6成。

有房购买第二套，非普通住宅首付由7成增加到8成。

3、 限离

夫妻离异，任何一方自离异之日起3年内购买商品住房，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

4、 增值税调整

免征年限由2年调整到5年

5、 调整豪宅标准

新增豪宅价格认定，总价超过750万算非普通住宅。

6、 加强热点楼盘销售管理，优先满足无房家庭。

7、 推行房屋抵押合同网签管理，进一步完善“三价合一”制度

8、 加大二手房住房交易信息公开力度，及时发布热点片区、热点楼盘二手住房合理成交价格，引导市场理性交易。

三、715新政对楼市的影响

新政导致大批购房者的购房名额被冻结，导致首付增加门槛提高，导致交易税费增加，从“715新政”执行开始，深圳楼市一下子从繁荣期进入到冰冻期，从2020年-2023年，二手房成交量下降了70%，成交价下降了30%，部分楼盘直接腰斩。

新政严厉打击了投机炒房的现象，同时也误伤了一部分真实的刚需。估计当时被挡在门外的购房者们都在破口大骂，埋怨抱怨政策的不公平，不过今天来看，这个政策反而救了他们，还要好好感谢“715新政”，每年的今天好好纪念庆祝下。

四、715新政满三年对楼市的影响

2020年“715新政”的出台，让一大批当时刚入深户的新市民们置业计划被迫暂停。而随着3年之期己满，这批房票正在陆续解锁。

那么，市场到底会增加多少张房票？这里有2个数据作为参考：

1、《深圳市国民经济和社会发展统计公报》2019年和2020年当期数据显示：2019年深圳常住户籍人口494.78万，2020年常住户籍人口514.1万。两者相减，2020年深圳常住户籍人口增加了19.32万人。（注：常住户籍人口是指拥有深圳红印户口，在深圳居住半年以上的人口）

2、《深圳市社会性别统计报告》2019年和2020年当期数据显示：2019年深圳户籍人口为550.71万人，2020年户籍人口588.23 万。两者相减，2020年深圳户籍人口增加了37.52万人。

虽然统计维度略有不同，但总体而言，2023这一年深圳会有数十万的深户获得购房资格。他们的置业需求将陆续在市场中释放。

另外，2020年深圳常住非户籍人口增长了400万。3年期间，这类人群的社保缴纳时长也在不断积累，未来将陆续满足非深户5年社保的限购规定，获得购房资格，为市场带来新活力。

3年时间过去，深圳新市民们不仅重获购房名额，上车成本也随着深圳房价的下跌而显著降低。

深圳今年己陆续微调放松政策：

1、局部放松限购，取消单身公寓和单身宿舍的限购，不再占住房名额。（有很多住宅楼盘，产权证上写的单身公寓或宿舍）

2、银行贷款放松，虽然官方没有发文取消二手房指导价，但是银行按揭实际上不再参考指导价，而是按评估公司的评估价格贷款。而且相关的贷款审批条件也都开始放松。

3、双证合一，深圳有9万多套双拼房，理论上将释放最多4.5万个购房名额。

总结：

虽然这些政策释放了很多购房需求，对市场有积极的促进作用，但当前整个经济大环境不景气，疫情三年很多人收入减少，工作事业不稳定，对未来预期缺乏信心，因此还不能过于乐观，楼市能否真正企稳回升，还得看后续是否有更多更大的利好政策支持。

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