成都房产新政增值税

近日成都发布了房地产新政，引起了大家的广泛讨论。鉴于很多非财税朋友对其中涉及的增值税问题有很大热情，在此做个解读，以供讨论。

一、二手房交易增值税及附加的计算逻辑

增值税及附加包括2种税、2种费，分别是增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育费附加，一般统称为增值税及附加。

对于个人买卖二手房，增值税是按照简易计税方法缴纳，即直接以不含增值税的房价交易总额乘以5%计算。计算公式为：房产交易总额÷（1+5%）×5%。这里有两个点值得注意：

一是有同学在问，为什么增值税不是按照“增值”来缴纳呢，这其实涉及到增值税的征收方式，相对比较专业。简单来说，就是对于个人这一类较少发生交易行为的纳税人，国家直接规定了一个比正常增值税率较低的比例，并直接通过交易总价而不是转让差额来缴纳增值税。对于房产交易，正常增值税率是9%，而个人是适用5%的征收率

二是为什么要先除以5%。专业地说，因为增值税是“价外税”，计算增值税的基数不包括增值税本身。简单地说，因为增值税就是这么计算的。

而剩下的1税2费，统称为附加税，是按照实际缴纳的增值税再乘以一定比例计算的，在成都，对于个人来说，这一比例为6%。计算公式为：增值税×6%

综上，二手房交易的增值税及附加就是：房产交易总额÷（1+5%）×5%×（1+6%），即房产交易总额÷（1+5%）×5.3%。

二、成都新政的解读

再来看看成都发布的政策，原文为：“发挥税收调节作用，个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年。”即原满2年即免增值税的二手房交易变成了满5年才免增值税。主要关键点：

1.涉及范围。根据文件规定，除已经完成网签或者已发生实际交易行为，但未及时完成合同网签并符合相关情形的之外，所有在《通知》印发之后发生的二手房交易行为，均按照是是否满5年来判断是否免征增值税及附加。

2.计算时点。如果是新发生的二手房交易，判断是否满5年的起点时间为不产权证或契税完税证明上注明的时间按“孰先”原则确定。