客户需求

刘先生2020年8月10日在北京市区购买了一套普通住房并取得了房产证，总价款为480万元，2022年2月10日，刘先生因急需用钱，准备将该套住房以500万元的价格转让给他人。仅考虑增值税及其附加，不考虑其他税费。

客户方案纳税金额计算

如果此时转让，刘先生需要缴纳增值税：500÷（1+5%）×5%=23.81万元，需要缴纳城市维护建设税、教育费附加和地方教育费附加：23.81×（7%+3%+2%）=2.86万元，合计税收负担：23.81+2.86=26.67万元。

纳税筹划方案纳税金额计算

由于刘先生急需用钱，此时已经无法等到持有满2年再销售住房了，为了享受满2年免增值税的政策，刘先生可先实际销售住房，等待满2年后再办理房产过户手续。为保证购房者的利益并预防刘先生未来再将住房销售给他人或不办理房产过户手续，双方可以签订一个抵押借款协议。刘先生向购房者借款500万元，以该套住房作为抵押，并办理抵押登记。这样，不经过购房者同意，刘先生是不可能再将住房销售给他人的。同时，刘先生与购房者签订一个购买该套住房的协议，协议约定住房办理过户的日期为2022年8月10日，如果刘先生拖延办理住房过户手续，可约定每拖延一日支付一定数额的违约金，如果刘先生拒绝办理住房过户手续，可以约定一个比较高的违约金，这样就可以预防刘先生再以高价将住房出售给他人。

通过纳税筹划，刘先生减轻增值税及其附加税费负担26.67万元。

涉及主要税收制度

• 《增值税暂行条例》

• 《城市维护建设税暂行条例》