今天同事给我看一张物业公司开的发票，妈呀！真是惊呆了。里面涉及的项目多达5项，税率包括5%，6%，9%，13%。抱着好奇的心态，我就来和大家掰扯一下这里面的原因。

为什么一家物业公司开出来的发票，有那么多税率？这是因为他们是属于不同的义务内容。根据《增值税暂行条例》我国的增值税税率分为一开始主要维持了17%、13%和零税率三档基本税率。然后经历了几个阶段的变迁以后，目前还剩下6%，9%，13%这三档。另外还有5%和3%、1%这三种征收率。

首先我们说一下增值税的变迁：

第一阶段 1994年1月1日至2011年12月31日 ，增值税税率基本保持不变的阶段

从1993第134号国务院令到2008年第538号国务院令，主要维持了17%、13%和零税率三档基本税率。其中，纳税人销售或者进口下列货物，税率为13%：

1. 粮食、食用植物油;
2. 自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品;
3. 图书、报纸、杂志
4. 饲料、化肥、农药、农机、农膜;
5. 国务院规定的其他货物。

其他销售或者进口货物行为及应税劳务均为17%的税率。

纳税人出口货物，税率为零（国务院另有规定的除外）。

第二阶段 2012年1月1日至2017年11月19日，营改增引起增值税税率开始发生变化阶段。

这期间税率的主要变动表现为：在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。

第三阶段 2017年7月1日至今，增值税税率的不断减并和下调阶段

1、从2017年7月1日起，简并增值税税率结构，取消13%的增值税税率。增值税暂行条例中原适用13%税率的，税率调整为11%。

2、从2018年5月1日起，纳税人发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用17%和11%税率的，税率分别调整为16%、10%。

3、从2019年4月1日起，增值税一般纳税人（以下称纳税人）发生增值税应税销售行为或者进口货物，原适用16%税率的，税率调整为13%；原适用10%税率的，税率调整为9%。

自此：所有的税率就只剩下13%，9%和零税率了。另外还有就是5%和3%征收率。

然后我们再回到这张物业公司开的发票，我们可以看到：

物业管理费税率是6%

因为它属于现代服务中的商务辅助服务。这是营改增以后新增加的税率。物业管理费收入税率是6%，征收率为3%。其中，连续12个月物业管理费销售额达到500万元以上(含500万元)，为一般纳税人，适用税率6%，连续12个月物业管理费销售额未达到500万元，则适用3%的征收率。参考政策有：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改增值税的通知》（财税［2016］36号）：附件1．《营业税改征增值税试点实施办法》：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。

企业管理服务费税率6%

属于现代服务业里面的商务辅助服务。适用政策同上。都是营改增以后新增的。

水费税率是9%

原来《增值税暂行条例》规定自来水、暖气、冷气、热水、煤气、石油液化气、天然气、沼气、居民用煤炭制品;是13%的税率，经过几经降税率，从13%降到11%再到10%，最后降到了9%。

电费税率是13%，

它属于《增值税暂行条例》规定的除适用13%优惠税率以外的其他销售货物的行为。这个也是从17%降到16%再降到现在的13%的。

房租税率5%

如果纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产或者是房地产老项目出租，都是可以按照5%缴纳增值税的。相关文件如下：

关于发布《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第16号规定

　第二条 纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产（以下简称出租不动产），适用本办法。　　取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。　　纳税人提供道路通行服务不适用本办法。　　第三条 一般纳税人出租不动产，按照以下规定缴纳增值税：　　（一）一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。

根据《关于进一步明确全面推开营改增试点有关再保险、不动产租赁和非学历教育等政策的通知》（财税〔2016〕68号）

二、不动产经营租赁服务

　　1.房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租自行开发的房地产老项目与其机构所在地不在同一县（市）的，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。

最后，附上最新的增值税税率表，征收率表和预征率表，以便大家对号入座。

End