上海房屋增值税怎么算

首先，上海的住宅房分为两大类：普通住宅和非普通住宅，类别不同税费也相差很大。区分普通住宅和非普通住宅的标准有三个：

1.五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五年的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等

2.单套建筑面积在140m²以下

3.实际成交价低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下，

内环以内的合同价低于450万

内环和外环之间的合同价低于310万

外环以外的合同价低于230万

普通住宅需要满足以上三个条件

其次，上海的房产交易环节涉及到的税费总共有三类，分别是：增值税、个人所得税和契税，其中增值税和个税是由卖家负责，契税由买家承担。

1.增值税：

① 普通住宅满五年，无增值税

② 普通住宅不满五年，增值税是合同价全额的5.38%

③ 非普通住宅满五年，增值税是（合同价-原业主买进价）差额的5.38%

④ 非普通住宅不满五年，增值税是合同价全额的5.38%

（增值税有以上四种，具体情况具体对待）

2.个人所得税：确定该房屋是否满五年、卖家是否唯一一套住房，

① 房屋满五年并且是卖家唯一一套，普通住宅和非普通住宅都无个税

② 如果不满五年或者不是唯一一套，普通住宅的个税是合同价的1%，非普通住宅的个税是合同价的2%

3.契税：买家在上海是否有房，分为购买首套或者购买二套

首套：面积90平以下，契税是合同价的1%， 面积90平（包含90平）以上，契税是合同价的1.5%

二套（即买家在上海已经有一套房）：不论面积，契税都是合同价的3%

以上税费只针对商品房，对于动迁房等等具体情况具体对待，房屋类型不同，税费的算法也不同，另外卖家购房贷款的利息和契税等抵税条款没有核算在内。

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（附：房产交易过程中涉及到的六个价格）