上海二手房增值税计算公式

我们几乎每个月都会分析上海二手市场的最新成交情况

而今天这篇文章，想和大家来重点关注一下，当下上海二手市场的存量挂牌数据

不管是买家还是卖家，除了关注成交市场

当下上海的二手挂牌量和挂牌价，能够让我们更靠近市场的卖方真实情况，从而可以让我们对整个市场有相对更完整的视角

于是，我们和兔博士拉出上海全市2月16个区，一百多个板块的挂牌量和挂牌价的情况

通过这份数据，可以看到最近上海全市整体、各区、各板块挂牌情况都有全新的动态变化

紧接着，当我们顺着数据和中介聊了聊之后，又得到了一些更加真实的反馈

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上海目前到底有多少存量房源在挂牌？

我们和数据合作平台兔博士，通过抓取目前上海各大中介平台的外网挂牌房源数据去重后得出这一个数字

目前，上海2023年2月的二手挂牌总量为：83927套

这个数字在过去一年是什么水平，这一年来上海二手挂牌房源数据又在发生什么变动

我们把过往一年上海二手挂牌量的数据完整拉出来后，得到以下趋势

这一年，上海二手挂牌量正在连续走高

毫无疑问，8万套的挂牌在过去一年处于绝对的高位

这过往一年，包括4-5月份疫情封控，包含两个春节（2022年2月、2023年1月）

从上图看到，上海二手房源挂牌量激增，是从去年六月开始的

在2022年2-5月，上海存量挂牌房源平均数字仅为3.5万套左右

6月解封后，挂牌量迎来小幅攀升，6月以后到11月有稳定攀升，11月至今稳定在8万套左右水平

以新增挂牌量来看，增幅较大的月份出现在6月和11月，当月都新增了1万套以上

这就是上海二手挂牌量最近一年的数据走势，经历了半年的小高潮，后趋于稳定

伴随着上海房东们在去年下半年的活跃，我们来看看相应的二手挂牌均价又发生了什么变化

相对于挂牌量，上海二手挂牌均价平稳，有微涨

看到去年挂牌价的分割点同样是6月，全市二手挂牌均价开始缓慢爬升至7.4万/平的均价后，趋于稳定

所以总的来看，这一年上海二手市场的挂牌量和挂牌价都在解封后的6月，有整体上扬的趋势后，进入趋于价格平稳、挂牌量平稳状态

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那具体来看

全市整体、各区、各板块的挂牌数据如何？

如今上海二手挂牌房源最多的区域和板块，到底是哪里

先来看各区的总体数据

从挂牌量上看，浦东肯定是房源供应大户，目前一共有2.4万套左右房源在挂牌，其次是闵行和宝山

但是环比上个月涨幅最高的是金山和青浦，市区黄浦区的量也有一定起来了

具体到各区的挂牌均价，均价10W/平以上的是老静安和黄浦，且这两个市中心板块在最近都有小幅上涨，而松江也有微涨

8万多套挂牌房源中，均价下降的板块有两个，奉贤区和青浦区，市区虹口也有微跌

总体来看，挂牌量有相对明显的波动，挂牌均价趋于平稳状态

更微观一点

我把挂牌房源在500套以上的板块数据拉出来，二手挂牌量TOP20如下

最明显的，浦东惠南这个月成为上海二手挂牌量涨幅最高的板块，其次是桃浦和松江新城

而数据拉出来让我更意外的，是挂牌均价涨幅较高的板块，第一名居然是长寿路，其次是松江新城和高行

二手挂牌价格下跌的板块，一共有15个，最高的TOP3是奉贤南桥、浦东外高桥和浦东惠南

15个挂牌均价下跌的板块如下，主要以浦东和宝山挂牌价格有微跌，90%的板块价格平稳

以上，是我们把上海一百多个板块挂牌数据拉出来后得到的最终数据结果

这应该是少有的整个上海二手挂牌房源数据的整理

希望对不管是现在计划买房或卖房的你，都能有一定帮助

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紧接着，我找了几个板块的中介聊了聊最近的行情

发现伴随挂牌量进入高位后，如今二手市场的一个因素，可能会很大程度影响接下来的市场

惠南为什么挂牌量在上涨

在链家搜索了一下目前整个惠南板块的挂牌量

有969套不同房源在售，证实了惠南目前存在挂牌量较大的情况

而惠南目前主力成交价位段在300-400万，和惠南民乐大居的中介聊了下，惠南有一大部分的小区为动迁房，所以房屋密度本来就高，房源就多

目前他经手的房东基本都有置换需求，而最近挂牌房源数量上涨的主要原因是，低总价的一批客户，开始有换房需求

且通过和惠南中介的聊天，我了解到目前上海二手市场出现了一个最大的变量因子，极有可能会引起今年上海二手市场的变化

那就是，二手核税价格的普涨

这一变化，也对二手挂牌起到了极大地促进作用

最近中介私聊小窗我的开场白几乎都是：“最近贷款放开了，考虑看看房吗？”

惠南的这位资深中介也告诉我

这个板块的二手核税价格上涨到了90%，比去年中旬的60%左右提高了30%左右

也就是说，现在买二手房贷款可以做到总价的九成了，原本120万左右首付预算只能买200万出头总价段房源，现在可以买到了300万上下

这就是目前惠南很多房东开始挂牌的原因，源于对市场的信心

相信这一波二手核税价格上涨，将会极大影响到二手成交，尤其是300万左右的刚需客户上车

至于未来上海二手会不会成交量也迎来较为可观的上涨

等到2月成交结果出来后，也是值得我们重点关注的一个数据

长寿路，挂牌价格破10万/平的背后...

还记得，去年7月份，去长寿路踩盘的时候

我做过一个长寿路及周边挂牌均价对比，当时采用的数据来源于链家

与周边相比，长寿路板块的挂牌均价仅仅只有7.2万/平，与周边相比还处于洼地

但是到了今年2月，在链家显示的挂牌页面，长寿路有明显的涨幅，从7.2万/平涨到了9万/平，对比周边有明显的挂牌价提升

（注：2023年2月长寿路及周边二手挂牌均价对比，来源链家）

聚焦到小区层面，在我翻完链家上长寿路差不多400多套挂牌房源后，确实发现一些代表楼盘挂牌价格有明显上浮

目前长寿路在挂牌的房源里，约40%单价都在10万/平以上，高价房源的占比高也决定了目前这个板块的挂牌均价有涨

比如，代表楼盘假山上的房子上青佳园

还有长寿路板块的次新房，华侨城和乐活居，都挂出了超过12万/平的房源，尤其是华侨城

目前一套低楼层的二手，价格已经到了15-16万/平，这应该是最近几年我们看到的长寿路二手挂牌的天花板价格了

同样咨询了长寿路板块的中介

他们表示，目前长寿路板块最近挂出来的房源以高价次新房为主，几乎占比一半

所以2月整体挂牌价会有一定的涨幅

但是目前来看，这个板块的成交价格没有出现上涨情况，所以长寿路的挂牌价小幅上涨，实际上是由大量高价次新房源拔高的

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上海的二手市场，接下来有可能的变化

最大的变化就是从去年6月解封后开始的挂牌量上涨，到目前一直保持在相对比较高位的水平

所以，与去年相比，今年二手市场的开局，显示出来天差地别的另一面

而我们追寻着数据，了解到现在上海大部分板块，二手核税价格都有涨

尤其是300-400万的总价段有明显的放开，可以评估到总价的近九成

且目前评估的价格可能在买之前，客户就能知道了，所以评估价格的透明化，相信也会大大提高二手市场的积极活跃度

这无疑也是对在今年想上车低总价二手的刚需客户来说，是个重大利好

也很有可能会在接下来的几个月，影响到上海的二手市场活跃度和成交结构

所以总的来说，我们预测接下来的二手市场会比较活跃

这也是从这份数据里我们看到了上海二手接下来有可能会有的趋势

那么，当下二手挂牌房源的充足，以及有可能的首付门槛的降低

如果是刚需首套，正有买房预算的你

真的可以在今年上半年，做好准备出门看看房子了

（PS：文中数据主要来源于兔博士，统计口径为抓取上海各大中介平台外网挂牌房源数据，并查重后得出，其他数据来源于中国房价行情网、链家）

以上为正文，来自乔不丝