土地增值税计算方法实例

转让国有土地使用权及地上建筑物附着物(简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。

土地增值税计算步骤：

第一步：确定销售额

第二步：计算扣除项目金额（4+1及特殊）

第三步：计算增值额（销售额-扣除项目金额）

第四步：计算增值率（增值额/扣除项目金额*100%）

第五步：确定税率及速算扣除系数

第六步：应纳税额计算（增值额*税率-扣除项目金额*速算扣除系数）

例题：

某房地产开发公司出售一幢写字楼，收入总额为10000万元。开发该写字楼有关支出为：支付地价款及各种费用1000万元；房地产开发成本3000万元；财务费用中的利息支出为500万元（可按转让项目计算分摊并提供金融机构证明），但其中有50万元属加罚的利息；转让环节缴纳的有关税费共计为555万元；该单位所在地政府规定的其他房地产开发费用计算扣除比例为5%。试计算该房地产开发公司应纳的土地增值税。

答：（1）销售额为10000万元

（2）扣除项目金额：

1） 取得土地使用权支付的地价款及有关费用为1000万元

2）房地产开发成本为3000万元

3）房地产开发费用=500-50+（1000+3000）×5％=650（万元）

4）允许扣除的税费为555万元

5）从事房地产开发的纳税人加计扣除20% 允许扣除额=（1000+3000）×20％=800（万元）

允许扣除的项目金额合计=1000+3000+650+555+800=6005（万元）

（3）增值额=10000-6005=3995（万元）

（4）增值率=3995÷6005×100％=66.53%

（5）确定税率为40%，速算扣除系数为5%

（6）应纳税额=3395×40％-6005×5％=1297.75（万元）