二手房的增值税怎么收

今天我们来对成都二手房交易过程中的各种税费做个简单的总结，根据交易房屋的产权性质以及权属情况我们分为以下几类分别总结。

一． 个人产权住宅的税费计算

1.契税（客户）

（1） 建筑面积≤90㎡

家庭购买首套住宅：计税总价×1%

家庭购买第二套住宅：计税总价×1%

家庭购买第三套及以上住宅：计税总价×3%

（2） 建筑面积>90㎡

家庭购买首套住宅：计税总价×1.5%

家庭购买第二套住宅：计税总价×2%

家庭购买第三套及以上住宅：计税总价×3%

2.增值税及附加（业主）

满5年 免征

不满5年 计税总价×5.3%

3.个人所得税（业主）

唯一 免征（业主家庭四川省内唯一住宅且满五年）

非唯一 计税总价×1%

4.转移登记费（客户）

80元

5.土地出让金及土地交易契税

国土性质为划拨的住房交易，办理国土证需要缴纳土地出让金及土地交易契税：

二环路以内：12000元×建筑面积×1%+12000元×建筑面积×1%×3%

二环路至三环路：10800元×建筑面积×1%+10800元×建筑面积×1%×3%

三环路以外：10100元×建筑面积×1%+10100元×建筑面积×1%×3%

以上仅适用于市区，郊县以当地不动产登记中心为准。

6.印花税及贴花（客户）

2.5元/本

7.土地增值税（业主）

免征

二，个人产权非住宅的税费计算

1.登记费（客户）

车位和仓库登记费为80元，其余非住宅（商铺，公寓等）为550元

2.契税（客户）

本次计税总价×3%

3.印花税及贴花

客户：本次计税总价×0.025%+2.5元/本

业主：本次计税总价×0.025%

4.增值税及附加（业主）

（1）不提供契税票和购房发票或提供契税票

增值税：（本次计税总价-上次计税总价÷1.05）×5.0%

城建税：本次增值税×3.5%；

教育附加费：本次增值税×1.5%

地方教育附加：本次增值税×1%

（2）提供购房发票

增值税：（本次计税总价-上次发票总价÷1.05）×5.0

城建税：本次增值税×3.5%；

教育附加费：本次增值税×1.5%

地方教育附加：本次增值税×1%

5.个人所得税（业主）

（1） 不提供契税票和购房发票

本次计税总价×1%

（2）提供契税票

（本次计税总价-上次计税总价-上次契税金额-本次城建税-本次教育附加费-本次土地增值税-本次卖方印花税）×20%

（3）提供购房发票

（本次计税总价-上次发票总价-上次契税金额-本次城建税-本次教育附加费-本次土地增值税-本次卖方印花税）×20%

6.土地增值税（业主）

（1） 不提供契税票和购房发票

本次计税总价×5%（车位）

本次计税总价×8%（除车位以外的其他非住宅）

（2）提供契税票

●增值额=本次计税总价-上次计税总价-上次契税金额

●扣除项目金额=上次计税总价+上次契税金额

按阶段增收30%—60%（①或②或③或④）：

①增值额未超过扣除项目金额50%：增值额×30%

②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%：增值额×40%-扣除项目金额×5%

③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%：增值额×50%-扣除项目金额×15%

④增值额超过扣除项目金额200%：增值额×60%-扣除项目金额×35%

（3）提供购房发票

●增值额=本次计税总价-上次发票总价×（1+5%×N）-上次契税金额

●扣除项目金额=上次发票总价×（1+5%×N）+上次契税金额

● N=发票年限，不足12个月不算，1年以上不满6个月舍为整数，1年以上满6个月收为整数

按阶段增收30%—60%（①或②或③或④）：

①增值额未超过扣除项目金额50%：增值额×30%

②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%：增值额×40%-扣除项目金额×5%

③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%：增值额×50%-扣除项目金额×15%

④增值额超过扣除项目金额200%：增值额×60%-扣除项目金额×35%

三，公司产权住宅、非住宅的税费计算

1.登记费

住宅80元、非住宅550元（车位或仓库为80元，其他的非住宅550元）

2.印花税及贴花

客户：本次计税总价×0.025%+2.5元/本

业主：本次计税总价×0.025%

3.增值税及附加

（1）公司产权不提供发票

增值税：本次计税总价×5.0%

城建税：本次增值税×3.5%；

教育附加费：本次增值税×1.5%；

地方教育附加：本次增值税×1%

（2）公司产权提供契税票

增值税：（本次计税总价-上次发票金额）÷1.05×5.0%；

城建税：本次增值税×3.5%；

教育附加费：本次增值税×1.5%；

地方教育附加：本次增值税×1%

（3）公司产权提供发票

（本次计税总价-上次发票总价）÷1.05X5.0%

城建税：本次增值税×3.5%；

教育附加费：本次增值税×1.5%；

地方教育附加：本次增值税×1%

4. 个税

无

5.契税

（本次计税总价-本次增值税）×3%，

个人购买住宅，家庭首套房或二套房可享受契税优惠，税率为1%、1.5%、2%

6.土地增值税

（1）公司产权不提供发票或公司产权提供契税票

增值额=本次计税总价-本次增值税-本次城建税-本次教育附加费-本次地方教育附加-本次卖方印花税-本次评估费[若有]

扣除项目金额=本次增值税+本次城建税+本次教育附加费+本次地方教育附加+本次卖方印花税+本次评估费[若有]

按阶段增收30%—60%（①或②或③或④）：

①增值额未超过扣除项目金额50%：增值额×30%

②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%：增值额×40%-扣除项目金额×5%

③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%：增值额×50%-扣除项目金额×15%

④增值额超过扣除项目金额200%：增值额×60%-扣除项目金额×35%

（2）公司产权提供发票

增值额=本次计税总价-上次发票总价X（1+5%XN）-上次契税金额-本次增值税-本次城建税-本次教育附加费-本次地方教育附加-本次卖方印花税

扣除项目金额=上次发票总价X（1+5%XN）+上次契税金额+本次增值税+本次城建税+本次教育附加费+本次地方教育附加+本次卖方印花税

N=发票年限，不足6个月不算，6个月以上不满1年收为整数，1年以上不满6个月舍为整数

按阶段增收30%—60%（①或②或③或④）：

①增值额未超过扣除项目金额50%：增值额×30%

②增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%：增值额×40%-扣除项目金额×5%

③增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%：增值额×50%-扣除项目金额×15%

④增值额超过扣除项目金额200%：增值额×60%-扣除项目金额×35%

7.房产税

（1）公司产权不提供发票或公司产权提供契税票

每半年（新盘取得的从交房时间开始算，二手取得的产权证日期开始算）：

未出租：（上次计税总价+上次契税金额）X（1-30%）X1.2%÷2

在租的房屋须提供租赁合同：年租金×12%÷2

滞纳金：0.05%每天

（2）公司产权提供发票

每半年（新盘取得的从交房时间开始算，二手取得的从不动产权证书开始算）：

未出租：（上次发票金额+上次契税金额）×（1-30%）×1.2%÷2

在租房屋需提供租赁合同：年租金×12%÷2

滞纳金：0.05%/天

8.土地使用税

每一年（新盘取得的从交房时间开始算，二手取得的从不动产权证书开始算）

有分摊土地面积的：土地使用税计税价×分摊土地面积

无分摊土地面积的：土地使用税计税价×建筑面积÷总楼层

无分摊土地面积的车位：土地使用税计税价×车位投影面积÷2

滞纳金：0.05%/天

四． 特殊情况税费计算

1. 继承

（1）首次继承

契税 ： 无

增值税及附加 ： 无

个人所得税 ： 无

转移登记费：住宅：80元/件，非住宅：550元/件（车位和仓库为80元，其他的非住宅550元）

印花税及贴花： 无

（2）继承换证后出售

契税 ： 与普通的住宅非住宅买卖一样

增值税及附加 ： 与普通的住宅非住宅买卖一样

个人所得税 ： 不满五年，差额20%；满五年非唯一，差额20%；满五年唯一，免征收。

转移登记费： 住宅：80元/件，非住宅：550元/件（车位和仓库为80元，其他的非住宅550元）

印花税及贴花：住宅：2.5元/本 非住宅：客户为计税总价×0.025%+2.5元/本，业主为：本次计税总价×0.025%，

2. 赠与

（1）受赠时

契税： 直系亲属 计税总价×3%

非直系亲属 计税总价×3%

增值税及附加： 直系亲属 免征

非直系亲属 与普通的住宅非住宅买卖一样

个人所得税： 直系亲属 免征

非直系亲属 计税总价×20%

转移登记费: 住宅：80元/件，非住宅：550元/件（车位和仓库为80元）

印花税及贴花: 住宅：客户为计税总价×0.025%+2.5元/本，业主为：本次计税总价×0.025%

非住宅：客户为计税总价×0.025%+2.5元/本，业主为：本次计税总价×0.025%

（2）赠与换证后出售时

契税：与普通的住宅非住宅买卖一样

增值税及附加： 与普通的住宅非住宅买卖一样

个人所得税: 不满五年，差额20% ; 满五年非唯一，差额20%; 满五年唯一，免征收

转移登记费: 住宅：80元/件，非住宅：550元/件（车位和仓库为80元）

印花税及贴花: 住宅：2.5元/本 非住宅：客户为计税总价×0.025%+2.5元/本，业主为：本次计税总价×0.025%

最后还有些特殊情况：

1. 如房屋为多人共有，则契税和个人所得税按各个共有权人家庭住宅套数分别计算。

2. 拆迁户以货币形式赔偿的，可以核税现场申请抵扣也可以办理过户完毕后再来申请退税，契税金额以赔偿金额计算进行抵扣，直至抵扣完毕。

对非专业人员来说，非住宅或者公司产权的有些税费自己计算起来确实有些复杂，具体可以拿着资料证明材料去房管局窗口咨询。实在操作过程中实缴税费可能跟前面计算的有些出入，这个是比较正常的现象，因为每套房子的计税总价都不一样，每个时间段也有区别，具体以实际为准。

感谢大家的阅读。有任何房产方面的问题可以随时咨询。