房产证未满两年增值税

最近和一些朋友聊天，

“手上房子想处理，你有什么办法？”

“卖！”

“不符合产证满四年的条件”

“那就拿着吧，房住不炒”

“冤枉，我不是炒，我只想拿回我的”

“拿回你的容易，法拍、置换、赠予、继承、签约公证等限售取消再过户”

“这些我了解了，按揭利息都得赔上，还有风险”

“那就别想了，长沙就是一座让你来了不想走的城市，多好”

小伙伴们，大家好，今天我们聊聊长沙未满四年的房子怎么处理。为什么要讲这个话题呢，因为最近遇到了一些网友后台咨询：

案例1：A同学5年前买房住在雨花区，今年跳槽到了岳麓区，上下班开车堵来回得4个小时，A同学受不了，于是和家人商量搬到岳麓区来。可房子不动产证因为开发商原因去年年底才拿证，不动产证满4年得2025年年底了。可房子不卖又没钱买岳麓区，现在他要么到岳麓区租房，要么天天来回跑一天烧近百元油费。折腾几下没心思上班了。

案例2：B同学儿子马上要上初中了，现在住的地方初中不是很好，想读个好点学校。B同学的姐姐有套房子，配套初中挺好，姐姐一直在外地，房子空着。B同学想去把姐姐房子买下来让儿子读书，可是房产证未满4年。

案例3：C同学想换套房子，想买套大的改善，资金不足，可房子产权证未满四年，还得等着，满4年卖掉后才能买，可纠结买期房还要等交房、装修得3、4年，一算下来估计得过个七八年才能达成心愿了。

案例4：D同学被公司裁员，手上房子还得月供4000元，眼看吃饭都吃不起了，房子要断供了，可不动产证未满4年，想卖掉回老家却无法正常交易，可断月供又影响征信。

之前都说房子保值增值，急需用钱可以套现，经纪人跟我们讲吴京拍片没钱的时候就是卖了房子才成就了50亿票房。可怎么到这些人这里就变成了尴尬，变成了进退两难，变成了困扰？

今天就聊聊在长沙现有政策下，未满4年房子怎么处理。

方法一：法拍

法拍房简称法院拍卖的房子，也就是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债权人（业主）无力履行按揭合约或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。

法拍规避了限购、限售，当然长沙也有相关法拍规范政策，但已然是现阶段长沙最常见的处理方法，在长沙也有很多专门从事法拍的机构。可以说法拍在长沙成为二手房交易一种半主流方式了。严格意义上，这种操作若不符合事实其实是不合法的，操作不可控、周期长。

法拍房无论是拿出去拍还是拍到手上流程都相对复杂，坑也较多，需要专业人士操作。

简单介绍下税费方面：

1、个人所得税

法拍房的个人所得税是3%，如果该房源是满五唯一的房子，在原房东配合签字的情况下是可以免除的，但是需要原房东配合都要给钱。

有很多客户认为个人所得税应该是原业主交，这里说明一下，法拍房所有税费和欠费都是由买受人承担的，是法院明文规定的。

2、契税

首套90平米以下1%，90平米以上1.5%。

二套及以上4%。

契税是算长沙的房产，如果你房子是外地的，或者宁乡浏阳的，你在长沙买房也是算首套。

3、增值税

5.3%，房产证没有满两年就需要缴纳，房产证满两年则不需要缴纳。如果房产证没有满两年，契税交满两年了也可以免。

正常的法拍房就是以上这些税费了，但如果你遇上不正常的了，可能还会存在其他的税费。例如产权性质为企业的，例如产权性质为商业的，例如经济适用房等产权有瑕疵的都会存在高额的税费。

方法二：置换

房产置换是房屋所有人或使用人之间，在相互自愿的基础上，采用等价或不等价加补偿的方式相互交换住房的行为。对于不动产证未满4年的房源进行置换相对资金安全、风险较低、客户群体较多。现在政府加大了置换平台的公示，满足大家的需求。

置换条件：

1、必须是同市区的房子，只能市区换市区，不能跨区域换，比如长沙县换望城是不可以的。

2、不能商业换住宅，房产类型必须一致；

3、整套房互换要求该房产没有贷款，不然无法过户。

简单介绍下税费方面：

契税缴差额的一定比例，首套90㎡及以下：1%，首套90㎡以上：1.5%，二套及以上4%。

个税是看各自是否满五唯一来免或者缴2%全额。

增值税置换前产权或契税票没有满2年必须交5.3%全额。

注意：每个区的税费不一样，长沙市区、望城、长沙县等不同行政区的税费不一样，具体需咨询当地部门。

置换后再出售条件及税费：

市内五区房屋置换后，以置换房屋原权证取得时间计算，满4年即可上市交易。所以需要查看房屋原权证取得时间。主要缴纳的税费与二手房交易一致。

方法三：赠予

房屋赠予是指赠予人自愿把自己名下的房屋无偿赠予他人，他人予以接受的民事法律行为。长沙住房赠予的条件

1、只要赠予人和受赠人是直系亲属关系，就可以赠予（比如父母赠与子女，子女赠与父母）。

2、赠予行为不受限购政策影响（不用管名下有多少套房，是不是长沙户籍，有没有社保，等）。

3、赠予人的房产，只要有房产证，没有贷款，不管有没有满4年，都可以赠予。

4、赠予人4年内不能在长沙购房。4年之后能否买房，则要视具体情况。如果赠与人家庭名下已经有两套及以上住宅，则没有购房资格了。如果家庭名下只有一套住宅，则有购房资格。

简单介绍下税费方面：

房产赠与免个税，受赠人需缴纳房屋总价4%的契税，与二套房契税相同，另外还需征缴0.05%的印花税，由税务局收取。

注意，赠与的房产再次出售，跟普通二手房交易政策一致。

最后简单普及下正常二手房交易税费问题：

卖方，主要有增值税及附加（满2年免增值税）、个人所得税（满五唯一免个税），交易手续费4元/平方米；

买方，主要是契税，契税政策，新房和二手房都一样：首套≤90平，1%契税，首套＞90平，1.5%契税，但二手房契税是按评估价计算；超过二套契税都是4%。

在实际交易过程中，评估价确定之后，契税、增值税和个税就已经能提前算出来。卖家一般只管净得，会通过协商，让买家负担全部的税费。当然，最后的总价得买卖双方都满意。