成都二手房增值税计算

随着成都二手房指导价，刚刚满月。不少行业大佬就指出，成都二手房，要凉。

对于成都房地产市场交易而言，近期的成交还真不少（如果有A+系统的自然可以查看近期的成交小区，纯净房子也会在购房群随时更新近15天的成交数据）。这一点无非是购房者提高了首付比例而已。近期不少人传言，成都二手房贝系不在做垫资等消息。

其实，所有的调控，都阻挡不了普通老百姓安居乐业。

不管目标在新房还是二手，但最终的市场，依旧是二手。

然而，相对于收费较为清晰的一手房买卖，你对二手房买卖的费用清单又了解多少呢?

按照相关政策规定，二手房交易税费包括税收和费用两部分，税收涵盖营业税、个人所得税、契税等。

费用是指国家机关(房管局等)向有关买卖双方提供某种特定劳务或服务，按规定收取的一种费用，交易过程至少需要交付8项费用。

本文主要给大家传递的信息是非住宅的税费演算以及如何奇妙的利用赠与。

关于成都二手房的税费，大家可以参考以下链接稿件：《成都购房政策最新汇总：限购、限售、限贷、无房户认定、税率……》

《如何计算房地产投资回报率》

《房产赠与、继承、买卖哪个更划算？附：成都房产交易税费大全！》

有很多老粉丝，就会发现，纯净房子是一家不务正业的微信公众号，因为我们本身也不是一家传统的自媒体，自然也没有必要去为大部分人负责，把细的东西做到传承即可，如我们的《西藏住房公积金最全手册！赶紧收藏》及山南、林芝等新媒体业务。

近期在我们的购房群中，就有一位小伙伴遇到这样的问题，通过法院拍卖竟得双流西航港一套公司产权的二手房。合计上缴了358459.22元的税，其中不包含契税以及印花税等。

房屋面积为138.04㎡，总价938700元。部分税点如下图。

给大家看的这个案例，主要是想说的是，公司产权变跟到个人，需要处理的税点。

那么我们在来看成都非住宅的税点如何演算。

1、土地增值税——30-60%

土地增值税，是非住宅里面最核心的一个税点。

它是指：转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减除法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税费，不包括继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

土地增值税按阶段增收，一般在30-60%之间。

A：增值额未超过扣除项目金额的50%，增值额*30%；

B：增值额超过扣除项目金额50%但未超过100%，增值额*40%-扣除项目金额*5%；

C：增值额超过扣除项目金额100%但未超过200%，增值额*50%-扣除项目金额*15%；

D：增值额超过来200%，增值额*60-扣除项目35%。

在这里很多人会问，怎么来判断有没有超增值额的50%、100%以及200%。

如：小李在小谭哪里购买了华润二十四城的二手商铺，小李购买成220万，小谭在开发商哪里购买成100万，那么他的增值额为120%，他的土地增值额计算方式就是C。

2、契税——3%

契税：土地、房屋权属发生转移时，对产权承受人征收的一种财产税。契税条例规定的契税税率为3-5%，成都市的契税税率为3%。它和住宅就不一样了。

3、增值税及附加——5.3%

增值税及附加：包括增值税和增值税附加，增值税是以不动产在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，是一种业主需要承受的税。增值税附加包括了城市建设维护税、教育费附加、地方教育税附加三种税的总称。不过成都的交易大多是买家承受。

正常的增值税为5.6%（成交价格*5%（增值税）+本次增值税额*7%（城市维护建设税）+本次增值税额3%（教育费附加）+本次增值税额2%（地方教育附加））。在前面成都政府发布了一条关于《实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》，也就是说在2019年1月到2021年12月31日期间是5.3%。

4、个人所得税，分为1%或差额增收20%

个人所得税，相信很多小伙伴都清楚，比如这一阶段税务局通知你申报2020年的个税。当然房地产的个人所得税与你上班的税是不一样的。

房地产方面的是指：本国公民、居住在本国境内的个人财产转移取得的所得和境外个人来源于本国的财产转让所增收的一种所得税。

1%和差额20%，如何界定：那就是看你是否能提供发票。未提供为1%，提供为20%（本次计税总价-上次发票金额-上次契税金额-本次城建税-本次教育附加费-不次土地增值税-本次卖方印花税）。

5、印花税

印花税是指，在销售、转让房产过程中书立的合同、协议、数据等，应按产权转移数据税目，由交易双方分别按照书据所载金额万分之五缴纳印花税-产权转移书据以及5元/本的印花税-权利许可证照费。

一般情况下：客户为本次计税总价*0.025%+2.5元/本；业主为本次计税总价*0.025%，其中车位没有。

对于以上税点，我们举一个简单的例子，大家就很清楚了。

如小李在小谭哪里购买了一套华润二十四城的商铺，小谭在开发商手中购买的价格为5万，而小李在小谭手上购买的时候价格为13万，而本次核税价格为10万，在交易过程中小谭提供了上次的发票，那么小李需要缴纳多少税了？

第一：契税3%：（10W*3%）=3000;

第二：增值税5.3%：（10W*5.3%）=2650；

第三：个人所得税1%：（10W*1%）=1000；

第四：印花税计算出来为（10W*0.025%）+2.5=52.5；

第五：土地增值税:(10W-5W)*40%=20000。

小李合计税费为26702.5元。

以上的税点只是为了后面的赠与作一个铺垫，这也是本次稿件是重点，也是外面很多人收费的地方。

赠与：在成都赠与房产，对于直系亲属而言，不受政策影响，非直系需要购房资格。

赠与的前提：

1、不限售

2、无抵押

3、直系不受购房政策影响，非直系需购房资格。

其中最为致命的就是后续的个税20%。

在这里就需要大家注意，如何利用199。

举一个简单的例子：

如小李父亲把华润二十四城的房子赠与给儿子小谭，小李父亲在开发商手上购买的时候为45万，现在现在市场价格为170万，请问他们用199课程需要缴纳多少税？

正常的来说他们的个税为：（170-45）*20%=25万；

199：（170-45）*20%*1%+170*1%*99%=16830元。

其中199也就演变到了父母与子女互相投靠的问题。这个其实也很简单，需要自己多阅读相关政策。

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