预收房款预缴增值税

《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务总局2016年18号公告）规定：“一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”《增值税预缴税款表》填表说明第一条规定：“本表适用于纳税人发生以下情形按规定在国税机关预缴增值税时填写：（一）纳税人（不含其他个人）跨县（市）提供建筑服务。（二）房地产开发企业预售自行开发的房地产项目。（三）纳税人（不含其他个人）出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产。”按照填表说明可以看出：房地产开发企业预售自行开发的房地产项目才需要填增值税预缴表，其他方式的销售不适用增值税预缴表。故“采取预收款方式销售自行开发的房地产项目”应该理解为“预售自行开发的房地产项目”。那如何判断该商品房属于预售自行开发的房地产项目呢？看接下来的分析。

《商品房销售管理办法》（中华人民共和国建设部令第88号）第三条第（三）款规定，本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。《城市商品房预售管理办法》（建设部令第131号）第六条规定：“商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。未取得《商品房预售许可证》的，不得进行商品房预售。”商品房预售是先由买受人支付定金或者房价款购买商品房，待竣工后再进行交付，此描述专属于房地产行业，与增值税“采取预收款方式销售自行开发的房地产项目”观点相互印证。商品房预售必须取得预售许可证，按照规定，预售许可证一般是有期限的。目前，预售许可证上并未载明期限日期，在部分地方预售证管理办法中有规定，预售许可证自发证之日起生效，竣工备案之日起失效。开发项目完成竣工验收备案后，开发企业按规定向住建行政主管部门办理预售转现售手续。

经过以上分析，笔者认为，因预售许可证具有期限，办理预售转现售手续需要时间，而预售许可证期限的标准是竣工备案，故竣工前销售商品房属于预售，竣工后销售商品房属于现售，可以通过合同签订日期与竣工备案证所载竣工日期比较判断是否预缴增值税。签订日期在竣工前的合同，收到房款时应当按照3%的预征率预缴增值税；签订日期在竣工后的合同，收取房款则无需预缴增值税。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）（法释〔2016〕5号）第十八条物权法第一百零六条第一款第一项所称的规定房地产企业依法完成不动产物权转移登记或者动产交付。因此，销售已经完工现房增值税纳税义务时间是：房地产企业收到购房款并将房产移交给购房者的当天。若实际交房日早于合同约定交房日，以实际交房日为纳税义务发生时间。

另外注意：一是交房后不论是之前预收的房款还是交房之后收到的房款，均发生增值税纳税义务。二是交房后合同约定一次性付款，即使未取得收入款项，但已取得了索取收入款项的凭据，同样发生增值是纳税义务。三是如果合同约定了分期收款，按照合同约定的收款时间发生增值税纳税义务。