土地增值税项目登记表

更新时间: 2024.11.18 11:20 阅读:

文|金穗源商学院 刘玉章

问题六十:土地增值税清算时,不同项目的盈亏可否相互抵消?

:2018年我公司开发A、B两个房地产项目,同时达到土地增值税清算的条件,需要进行土地增值税的清算。在清算预测时,A项目盈利,其中普通标准住宅增值额为负数,不征土地增值税;非普通标准住宅和其他类型的房产增值率较高,需要缴纳土地增值税,请问,不同类型房产之间增值额的正负可否相互抵消?

:B项目总体上为亏损,但是,按分类清算方法计算,其中唯有商铺获利,增值率很高,需要缴纳土地增值税。请问,我公司同时清算的两个项目,项目之间盈亏可否相互抵消?

企业所得税的汇算清缴与土地增值税清算的要求不同。企业所得税的纳税以取得法人地位的企业为纳税人。一个房地产开发企业同时开发两个项目(非独立法人),在进行企业所得税汇算清缴时,不同项目之间的盈亏相抵后,有利润的(即应纳税所得额)缴纳企业所得税,没有应纳税所得额的不缴企业所得税。

同一个房地产开发企业同时对两个开发项目进行土地增值税清算,应当分项目进行清算,盈亏不可以相互抵消。

清算的同一个房地产开发项目中,不同类型的房地产,计算增值额时有正有负,正负也不可以相互抵消,增值额为正数的依法纳税,增值额为负的不缴税。

但是,一个开发项目中,不同类型房产的土地增值税应纳税额正负可以相抵,余额为正的纳税,为负的不纳税。

土地增值税清算时,什么是清算项目?《土地增值税清算管理规程》(国税发[2009]91号,以下称《规程》)中有三项规定:

1.土地增值税清算审核时,以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算

根据此项规定可以看出,土地增值税的清算有别于企业所得税的汇算清缴,企业所得税是以独立法人的企业作为纳税人;而土地增值税的清算一般是以国家有关部门审批的、取得企业投资项目核准证的项目为单位,一般称为以开发小区作为单位进行清算。

2.对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算

考虑到有些规划项目较大,出于企业经营的需要和施工的要求,有可能分期开发,《规程》规定,分期开发的项目应分期清算。怎样来确定一个项目是否分期开发,税务机关一般从两个方面掌握,一是开工许可证规定分期开发的,二是工程上分期开发、会计分期核算的。

税总函[2016]309号规定,从事房地产开发的纳税人,应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后,根据税务机关确定的时间,向主管税务机关报送土地增值税项目登记表,确定分期开发的时间和范围。

3.对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税

对不同类型的房地产分别进行土地增值税的清算,符合土地增值税的立法精神,国家税务总局自2006年以来已经多次发文要求分类清算。《规程》规定,对不同类型房地产应当分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税。

好了,今天的问题学完了,您是否有所收获呢?如果您还有什么问题,欢迎下方留言。更多土增实务问题,穗友们也可以关注“土地增值税金穗源”公众号,持续学习、提升!

下期我们学习“土地增值税清算时,已缴纳的印花税可否扣除?”,您也可以思考一下,下期再见!

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