土地增值税的会计处理

提到土地增值税，平常大家接触得比较少，因为只有转让房子或是土地的时候才会碰到它。我们今天一起来了解一下它的税收规定与会计处理吧。

一、土地增值税的纳税义务人

转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物（以下简称转让房地产）并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人（以下简称纳税人），应依法缴纳土地增值税。

二、计算方式

（一）根据纳税人转让房地产所取得的增值额，按照四级超率累进税率计算。

首先，需要重点说明下增值额的计算。纳税人转让房地产所取得的收入减除扣除项目金额后的余额，为增值额。

1、转让房产收入的确定

纳税人转让房地产所取得的收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。根据国家税务总局公告2016年第70号《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》，营改增后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。适用增值税一般计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税销项税额，土增税应税收入=含增值税收入/(1+9%)；适用简易计税方法的纳税人，其转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税应纳税额,土增税应税收入=含增值税收入/(1+5%)。

在这里需要特别说明一点是，在计算土地增值税增值额时，转让房产收入只是不含增值税而已。大家不要和《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号）文件中关于一般纳税人的房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税的销售额计算相关联。18号文中一般纳税人销售自己开发的房地产项目，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）

2、扣除项目金额的确定

扣除项目包括：

（1）取得土地使用权所支付的金额。包括地价款和取得土地使用权时按国家规定缴纳的有关费用。

（2）开发土地和新建房及配套设施的成本。是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本（以下简称房增开发成本），包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。

前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。

开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

（3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用），是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。

财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除。

凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和的１０％以内计算扣除。

上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。

（4）与转让房地产有关的税金（城建税、附加税、印花税。说明：因房地产开发企业缴纳的印花税已计入房地产开发费用，在扣除相关税金时，将不能再次扣除）；

（5）其他。对从事房地产开发的纳税人可按本条（1）、（2）项规定计算的金额之和，加计２０％的扣除。

其次，四级超率累计税率如下：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

（二）房地产开发企业采取预收款销售方式的，在收到预收款时，土地增值税的纳税义务已经发生，按照预征率预缴土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补。具体办法由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。

如济南市房地产开发企业土地增值税预征和清算应当区分普通住房、非普通住房和其他房地产三种类型。预征率如下：普通住房，2%；非普通住房3%；地下室、车位等附属设施，2%；工业用房、商业用房等其他房地产，3%。房地产开发企业建造的保障性住房暂不预征土地增值税，但应按规定到主管税务机关登记备案。土地增值税预征计算方法：土地增值税预征税额＝（预收款－应预缴增值税税额）×预征率。（根据《国家税务总局济南市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》国家税务总局济南市税务局公告2020年第1号发布日期： 2020.12.18 生效日期： 2020.11.01）

三、纳税义务发生时间

纳税人应当自转让房地产合同签订之日起7日内向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。

四、土地增值税的账务处理

土地增值税在纳税义务发生时，借记税金及附加，贷记应交税费-应交土地增值税，实际缴纳时，借记应交税费-应交土地增值税，贷记银行存款。预缴情形下，有的企业直接借记应交税费-应交土地增值税，贷记银行存款；也有企业将其计入“预付账款”或“待摊费用”，待开发项目达到完工条件，相应的收入及成本结转损益时，将土地增值税转入税金及附加科目。有的企业在预交土地增值税的同时就将其转入“税金及附加”，不符合权责发生制的要求和收入成本的配比原则。

由于篇幅的限制，本文将参考的文件列示如下：

《中华人民共和国土地增值税暂行条例（2011修订）》

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》

《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》国税（2016）70号

《关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》财税（2016）43号

《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》国税（2016）18号

《国家税务总局济南市税务局关于明确土地增值税预征率和核定征收率有关问题的公告》