案例：A公司在2010年6月购置一层办公楼，总价200万。不动产发票开具日期为2016年4月，缴纳契税6万元并取得完税凭证，在2020年5月A公司与B公司本着自愿平等、公平诚信交易原则，将此套办公楼以315万元转让（双方交易合同价与税务系统评估作价一致），在此笔业务中，涉及的土地增值税，应如何计算并申报呢？

分析：

一、计算转让旧房收入：

根据财税【2016】年43号文第三条规定：土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

因此，土地增值税计税收入=315/1.05=300（万）。

二、计算扣除项目：

1、加计扣除金额

根据财税【2006】21号第二条、（国税函[2010]220号）第七条规定：凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，扣除项目的金额：可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算；对纳税人购房时缴纳的契税，凡能提供契税完税凭证的，准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除，但不作为加计5%的基数。计算扣除项目时“每年”按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

据悉，上述案例属于不能取得评估价格，但能提供购房发票的情形，可以按照以上政策规定处理。案例中，房产购买年度为2016年4月，转让年度为2020年5月，按规定，可加计年限为4年。

因此，可加计扣除金额=200×5%×4=40（万元）

（此处提示：发票开具时间对加计扣除金额影响很大，进而直接影响土地增值税税负，实务中，购置商铺后续若有出售需要，建议及时取得不动产发票，避免不必要的税收负担）

2、可扣除的税金

（1）契税：6万（缴纳契税6万元并取得完税凭证）

（2）与转让房地产有关的其他税费：根据规定，营改增之后转让的房产，缴纳的增值税不在扣除税金范围内，但交易产生附加税、印花税可以扣除，计算过程如下：

增值税：（315-200）/（1+5%））×5%=5.48（万元）

城市维护建设税：5.48×5%=0.27（万元）

教育费附加：5.48×3%=0.16（万元）

地方教育费附加：5.48×2%=0.11（万元）

印花税：315×0.05%=0.16（万元）

与转让房地产有关的税金合计：

=0.27+0.16+0.11+0.16=0.7（万元）

综上，扣除项目总金额=200+40+6+0.7=246.7（万元）

三、计算增值额：

增值额=转让房地产收入-扣除项目合计=300-246.7=53.3（万元）。

四、计算增值率：

增值率=增值额/扣除项目合计=53.3/246.7=21.61%。

五、计算土地增值税：

在增值率为21.61%的情况下，根据现行政策规定，适用税率为30%。

应交土地增值税=增值额×适用税率-扣除项目×速算扣除数

=53.3×30%=15.99（万元）。

六：纳税申报表的填报：

A公司转让旧房应该填报土地增值税申报表三（非从事房地产开发的纳税人适用），根据以上计算结果，纳税申报表填报情况，如下表所示：

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来源：德居正财税