目前，物业管理服务有两种收费模式，包干制和酬金制。

包干制是传统的物业服务收费方式，业主只需要按照物业服务合同约定的标准向物业公司支付物业服务费，物业公司自负盈亏，自行承担人员成本、卫生清洁、绿化养护、秩序维护等费用。现实中，为了防止企业亏损，物业公司往往会尽量压缩物业服务成成本，配备尽量少的物业服务人员，提供低价的物业服务。

酬金制则是借鉴了国外的物业服务收费方式，物业公司的人员成本、物业服务所产生的费用均从物业服务费中支出，物业服务费不足部分由业主或小区经营性收入补足。物业公司从业主交纳的物业服务费中收取一定的酬金，这样物业公司的经营利润就得到了保障，有利于提高物业服务的质量。

包干制的增值税处理非常简单，就是物业管理企业收取服务费，直接按照收取的服务费，扣除增值税相关规定可以扣除的金额后作为销售额，按照销售应税服务计算缴纳增值税。允许扣除的金额，仅为代收的住宅专项维修资金、代为收取的符合条件的政府性基金或者行政事业性收费以及以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

而酬金制模式下，物业公司收取的费用中，除了包含归属于该公司的酬金以外，还包含了为本项目物业服务而发生的服务支出。根据《国家发展改革委 建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知》（发改价格〔2003〕1864号，以下简称《收费办法》）的规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。虽然根据物业服务合同约定，业主应当向物业公司交纳物业服务费，但该物业服务费归全体业主所有，物业公司一般应开设单独账户存放，独立核算，其行为属于代收代付性质。这时候，物业公司是应该仅就酬金部分，还是以全部收费作为销售额缴纳增值税呢？

一、营业税年代的地方规定

在营业税年代，由于营业税大部分属于地方税收，所以各地可以就营业税的一些执行口径自行进行规定。在营业税年代时，查阅到有两个地方对酬金制物业管理进行过明确的规定，对符合条件的由物业公司收取但属于物业服务支出的部分，不征收营业税。

根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，现将物业管理企业以酬金制方式开展物业服务业务有关营业税适用政策公告如下：

一、对物业管理企业开设单独帐户专项存放为业主委员会代管资金的行为，不征收营业税。

二、业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金帐户代付劳务价款的行为不征收营业税。

——《北京市地方税务局关于酬金制物业管理服务有关营业税政策问题的公告》（北京市地方税务局公告2011年第8号）

(三)不征收营业税项目

1、在酬金制收费模式的物业项目中，对物业服务企业开设单独账户专项存放为业主或业主委员会代管资金的行为，不征收营业税;业主委员会直接与提供劳务的单位或个人签订合同，且该提供劳务的单位或个人直接为业主委员会开具结算发票，对物业管理企业从代管资金账户代付劳务价款的行为，不征收营业税。

——《浙江省地方税务局 浙江省国家税务局 浙江省住房和城乡建设厅关于贯彻落实我省现代物业服务业税收扶持政策的通知》（浙地税函〔2013〕286号）

从上述规定，我们看到，营业税年代，在某些地方是明确规定，酬金制模式的物业项目中，对物业公司开设单独账户专项存放为业主或业委会代管资金（即收取的费用中属于物业服务支出的部分），是不征收营业税的。

二、增值税的相关规定和老戴个人的看法

但是，自2016年5月1日起，全面推开营改增以后，物业服务纳入了增值税的征税范围，从财政部和国家税务总局印发的系列关于营改增的政策文件及过渡政策中，老戴都没有发现有关酬金制模式下增值税应如何缴纳，是否将营业税年代部分地方的明确规定平移到增值税也没有明确，所以就带来了上述的问题了。

由于增值税的相关政策没有对酬金制物业项目进行明确规定，我们只能看增值税的一般规定。

首先和大家回顾一下营改增项目增值税的销售额是如何规定的。

第三十七条 销售额，是指纳税人发生应税行为取得的全部价款和价外费用，财政部和国家税务总局另有规定的除外。

价外费用，是指价外收取的各种性质的收费，但不包括以下项目：

（一）代为收取并符合本办法第十条规定的政府性基金或者行政事业性收费。

（二）以委托方名义开具发票代委托方收取的款项。

——《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号附件1）

从上述规定我们看到，增值税的销售额是发生应税行为取得的全部价款和价外费用，在酬金制模式下，物业公司收取的款项中，酬金部分我们可以视为价款，这个应该没问题吧，最大的问题是，代业主或业委会管理的预收物业服务支出部分，是否属于价外费用呢？

一位朋友告诉过笔者，在实务中，有的税务机关是会认为这部分“代管资金”是属于价外费用的，因为其不符合价外费用的两个例外之一。首先，“代管资金”不属于符合条件的政府性基金或者行政事业性收费；其次，“代管资金”的付款方是业主或业委会，委托方也是业主或业委会，那业主或业委会是不会以自己的名义开发票给自己的。综上，“代管资金”在增值税上就应该属于价外费用，应并入销售额计算缴纳增值税。而且，该税务机关认为，由于现在改征增值税了，这部分“代管资金”将来形成的支出，可以取得专票抵扣进项税额的，这样即使并入销售额计算销项税额了，也不会导致税负增加的。

上述观点，看似有道理，营业税年代是因为没有抵扣进项税的说法，所以才把酬金制模式中属于“代管资金”剔除出来，避免纳税人就不属于自己收入的部分纳税，而增值税是可以抵扣进项税额的，这貌似就不需要剔除“代管资金”，可以通过抵扣进项税来实现税负“只减不增”。但是，我们要知道，物业服务支出本身其中一个大项就是人力成本，而人力成本是不能抵扣进项税额的，少了这部分进项税，人力成本又不能剔除出销售额的情形下，是否真能税负“只减不增”存在很大的疑问了。

谈谈对“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”条款的看法吧。这个例外条款，其实质要表述的意思应该是该款项对应的纳税义务应归属于委托方而非受托收款方，重点是纳税义务的归属这个经济实质，而非委托方是否以自己的名义开具了发票这个外观形式。打个比方，目前最普遍的淘X网电商模式，淘X网仅仅提供交易撮合服务，并代入驻商家收取款项，待购买方确认收货后再把商家的货款支付给商家。在这个交易中，难道客户没有索取发票，入驻商家没有以自己的名义开票给客户，这部分款项就要并入淘X网的销售额让淘X网缴纳增值税吗？这不就乱套了嘛。

我们回到酬金制物业管理模式，《收费办法》已经明确规定，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。就是说这部分款项的归属是业主（委托方）的，不是物业公司的，只不过这时候委托方和付款方变成了同一方，所以委托方并没有产生增值税纳税义务，但这不代表必须找受托方（物业公司）承担了增值税的纳税义务啊。

综上所述，笔者认为，实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务支出，并不属于物业公司提供服务而取得的价款，也不属于价外费用，应该可以从销售额中剔除。物业公司只需就酬金部分缴纳增值税，就酬金部分开具增值税发票。

“代管资金”将来产生的支出，也不属于物业公司的支出，第三方向该项目提供服务时，应该与业主或业委会发生业务往来和结算关系，物业公司只是根据业主或业委会的指令进行支付而已，第三方服务方开具发票时，应向业主或业委会开具发票，而非向物业公司开具发票。

以上仅为笔者个人的观点，不代表官方立场。具体如何执行，建议各位税友与主管税务机关沟通确认。

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来源：戴木水 税月有情