商住两用房土地增值税

很多人对商住两用房的概念还不是很清楚，什么是商住两用房呢?商住两用房和商品房有什么区别，商住两用房有什么特点呢? 那么商住两用房是属于什么性质的房产呢?接下来武汉装修网的小编就带大家了解商住两用房怎么样和商住两用房购买注意事项。

　　一、商住两用房怎么样

　　商住两用房介绍：

　　1、商住两用房定义：

是既能办公又可以居住的一种产品，是SOHO(居家办公)住宅的一种延伸。它属于住宅，但同时又融入一些写字楼的诸多硬件设施，使居住者在居住的同时又能从事商业活动的住宅形式。

　　2、商住两用房产权年限：

(1)商住两用房的产权一般只有40年或50年，根据《物权法》相关规定：住宅建设用地使用权期满后，自动续期。

　(2)“非住宅建设用地土地使用权”，不能自动续期。所以相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

　　3、商住两用房税费：

商住两用项目目前还无法按照住宅的标准缴纳契税，这样的房子在转手的过程中，相关费用按照商用来计算，其转让契税为4%，而普通住宅转让契税为2%(不超过144平方米)。同时，商用转让还要征收营业税、土地增值税等。

　　四、商住两用房贷款：

　　(1)商住两用房不限购，也不受房贷限制，不过这种房子不能享受普通商品住宅的税费优惠。

　(2)贷款期限一般不超过10年，首付高一些，50%左右，远高于首套普通住宅的30%，贷款利率为普通住宅的1.1倍，且不能申请公积金贷款。

　　商住两用房劣势：

　1、落户问题+费用问题+安全问题

　2、商住两用房一般不能落户

　　3、商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便。

　　4、商住两用”房生活成本高

　　5、商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本。

　　6、商住两用房安全问题也值得担忧

　　7、商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。

　　二、商住两用房购买注意事项

　　商住两用房优势：

　　1、商住两用房，既可以居住，又可以注册公司办公，是适应一线城市发展政策和年轻人生活发展的新型居住形式。目前北京商住两用房已经大都是民水民电，与普通住宅费用相同。相比周边70年的普通住宅，小区管理会更严格，绿化环境及配套设施会更完善，相应物业费相对也会高一些。

　　2、商住两用房的优势是：可以注册公司，可居住可办公，不限购，不算首套房，环境好，鼓励年轻人创业，适应城市发展趋势。目前存在的劣势是：不能户口落户，没有学区派位，首付50%

　3、商住两用一般是土地用途的概念，即某地块既可以选择商业开发，也可以规划成住宅。还有在此土地上建成的房屋，可以部分做商业，部分做住宅。

　　4、开发商如果称某一楼栋为“商住两用”，那么该栋楼的部分(多为底下一层或数层)是作为商业用途，其余部分则是住宅，一般这样的楼栋也被称为“商住楼”。若是“商住楼”的房产证用途写着是商品住宅，就是住宅房;未写明商品住宅的有可能是酒店式公寓、单身公寓等商务办公用房。

　　商住两用房购买注意事项：

　　1、商住两用的房屋产权是40年，至于产权到期之后房子如何处理，《物权法》并没有做出相应规定。

　2、商住两用的房屋可以注册公司但是不能落户。

　　3、商住两用房只能全款或用商业贷款，且贷款利率在基准利率基础上上浮10%。不可使用公积金贷款和组合贷款，且最多可贷房款的50%，时间最多贷10年。

　4、商住两用房在进行二次交易时，税费要比一般商品房高。契税征收评估价的3%，个税征收差额的2%，营业税征收差额的5.62%，公共维修基金按照133平/元缴纳，还需交房产税，但一般使用租赁税代替，每套房屋还需要交6000到10000元不等的租赁税。

　　5、商住两用房一般会按照商业用水、用电的价格来计算水电费用，会比普通住宅的水电费略高。