土地增值税 房价

[土地增值税不是开发商涨房价的理由]

（文/马跃成）

最近发布的土地增值税法征求意见本，形成了两种意见，一种意见认为，土地增值税比房产税还厉害，只要出台房价立刻猛降。这个意见已经在前篇文章讲清楚了，没有这么回事，房产税和土地增值税不是一回事。

还有一种意见认为，土地增值税事针对房地产开发企业征收的一个税种，不涉及购房人的权利，并且这个制度已经执行了若干年。他们担心，此制度从条例上升到法律之后，会加重开发商的成本，损害房地产企业利益。他们同时也担心，羊毛出在羊身上，这些成本最后会转移到购房人的身上，最后受伤的还是购房人。

对开发商征收土地增值税，可能导致房价的进一步高涨吗？我们可以追问一句，开发商凭什么把房价搞上来的？有人就一直认为，是因为，土地成本上涨造成的，前几年，某位地产大佬被问到高房价的时候，就说，你知道地价涨了多少吗？别人回去一算，地价涨了500元/平米，而房价可是涨了5000元/平米呀！

如果再弄出个土地增值税来，谁知道会不会又成为开发商们提高价格的有力的武器呢？想让人家从自己的利润中拿出来上房地产增值税去可能吗？想让人家因为上税了就把房价降下来，岂不是天方夜谈？

即使土地增值税影响到了开发商的赢利，人家只有两条路可以走，一是提价赚更多的钱，二是暂时歇业等待时机的到来，而这两个结果都是对购房人的重磅打击，丝毫不会损害开发商的利益。

人们的买房行为基本上是建立在“未来房价更高”的预期上的，如果人们认为未来的房价不会涨的这么邪唬，也就不会有现在人们挣抢高价房的现象了。这才是购房人中的一个“错误观念”，如果这个“错误观念”被克服了，谁还会抢着给银行打工去，给开发商当房奴呢？但是这个“错误观念”又建立在确实房价在邪涨以及政府调控总是变空调的基础上的。

目前楼市在这轮调控之下，正在走向稳定发展，现在人们买房子，不再是心血来潮的冲动行为。大家也还是经过了仔细的算过帐的，觉得到银行贷款月付总比拿更多的钱租房划算，到时候还弄套房子呢。实际上前些年买到房子的人还从房子的涨价中获得了帐面上的红利。

租房也好、买房也好，都是需要有房子才行，保障房的建设跟不上中期收入家庭的需要，这才是中国问题的根本，房子少了，租售都会造成供需之间的不平衡。

解决高房价的问题还是要回到问题的本质上来，房地产市场无非就是开发商、购房人、政府这么个三角关系，其中主要的矛盾就是购房人嫌房少、嫌房贵与开发商想多赚钱、卖高价之间的矛盾，而在这对矛盾中，开发商又是矛盾的主要方面，因为开发多少、什么时间开盘的权利在开发商手里、房屋的定价权在开发商手里，抓住了主要矛盾、抓住了矛盾的主要方面，问题就迎刃而解了。政府方面充分利用税收的手段，调控房地产开发企业利益关系，是无可争议的，土地增值税的目的确实有调控开发商开发节奏的目的。【本文由“马跃成”账号发布20190724】