开发商土地增值税

近期，几百家房企业宣告破产，百万买房人无家可归；二手房拒贷，利率额度紧张，下款慢；土地增值税即将进入立法程序......等等消息频出，合肥楼市也因此发生突变。楼市任何的风吹草动都会对房地产企业以及购房者带来或多或少的影响，此次，土地增值税的立法，在大多数人的眼中，和普通购房者无关，其实不然，房企、投资客、改善者都会因此被影响......

楼市调控升级 土地增值税正式入法

7月16日，相关部门联合发布了关于《土地增值税法（征求意见稿）》向社会公开征求意见的通知。该通知的发布意味着，从1993年施行至今的《土地增值税暂行条例》将开始进入立法程序。

土地增值税是什么？土地增值税，即房地产领域的暴利税，诞生于新中国出现的第一轮房地产热潮中。当时海南、北海、惠州等地房地产行业的泡沫十分严重，相关部门高度重视。于是1993年12月《中华人民共和国土地增值税暂行条例》诞生，1994年实施。

土地增值税入法后会给楼市带来哪些影响？对于"土地增值税"的入法，很多人认为不过是"土地增值税暂行条例"的平移。官方所公布的"立法说明"也强调："宜保持现行税制框架和税负水平总体不变"。对此，大家都普遍认为：土地增值税法基本上和普通购房者无关。其实并不是的，土地增值税法的入法，不仅仅为了限制房地产开发商的大肆购地卖房，另一方面更是为了限制炒房人群哄抬房价的一系列行为。

剑指开发商 3亿利润要缴1.2亿税费

土地增值税条例出台目的是预防房地产市场泡沫，所以规定的税率十分严厉。

举例说明一下：某开放商房企拿了一块地，地价是1个亿，建成房子之后卖了5个亿。开发过程中，支付开发、建设、配套、税金、利息等1亿，这样他的全成本是2亿。扣除项目金额后，增值额就是3个亿。而根据国家发布的"土地增值税暂行条例实施细则"中的规定，速算扣除计算为：该房企属增值税超过扣除项目金额100%，未超200%这一档，故土地增值税为：3×50%－2×15%＝1.2，即该房企开发地块收益是3亿，要缴1.2亿的土地增值税，真正收益是1.8亿。

另外，该房企还要缴纳企业所得税，如果分红还要缴纳个人所得税等多项的税种。当然，针对开发商的土地增值税一直都有在征收，但是不少开发商房企都有手段巧妙避开。而如今土地增值税入法，违反条例就不是被抓这么简单了。

炒房者遭殃 炒房赚400万或缴185万

除了房地产开发商要缴大量的土地增值税之外，个人买卖住房，同样要缴纳土地增值税。

举例说明，某人此前投资了一套住宅，买入时为500万，几年后卖了1000万。装修、购房贷款利息等合理支出是100万。这样，他的"扣除金额"就是600万。增值额是，1000-500-100=400万。增值额是扣除额的66%，所以纳税额是：400×40%－600×5%＝130万元。也就是说，该人炒房名义上挣了400万，但土地增值税部分要拿走130万元。还有契税、个人所得税，如果个人所得税征收按北京模式来计算，还要缴纳55万。也就是说，该人获利后税费这块就要缴185万左右，还是不包括契税的情况下。

但在《条例》中，国家对个人拥有的住宅性质房屋买卖时，都免征了土地增值税。而在最新公示的"土地增值税法"征求意见稿中，并没有明确的减免措施。也就是说，未来个人买卖住宅时，要不要缴纳土地增值税，需要相关部门再次明确。如果没有明确说明，那就是要缴纳，这事实上给未来调控房地产市场预留了较大空间。

不过，可以肯定的是国家不会全面开征土地增值税，具体减免规定只有立法后才能知晓。一旦土地增值税开始征收，对于个人而言变现的周期就会拉长，部分人还会选择承担相关税费以快速出卖房产变现，但是土地增值税的出台几乎会让所有人等到减免时间到后再考虑卖出。因此，在房价趋稳的大背景下，开征土地增值税，会在一定程度上抑制炒房行为的发生。