旧房转让土地增值税

转让旧房及建筑物的评估价格

取得评估价格的

取得土地使用权时未支付地价款或出让金

对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除取得土地使用权时所支付的金额。

房屋及建筑物的评估价格

旧房评估价格=房地产重新购建价格×成新度折扣率

按国家统一规定交纳的有关费用和转让环节缴纳的税金

城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税

提供购房发票

购房发票金额

营改增前取得的营业税发票，发票所载金额（不扣减营业税）。

营改增后取得，增值税普通发票，发票所载价税合计金额；增值税专用发票，发票所载不含增值税金额加上不允许抵扣的增值税进项税额之和。

发票加计扣除金额，从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。

计算扣除项目时“每年”是指按购房发票所载日期起至售房发票开具之日止，每满12个月计一年；超过一年，未满12个月但超过6个月的，可以视同为一年。

购房契税，能提供契税完税凭证的，准予扣除，但不作为加计5%的基数。

转让环节缴纳的税金，城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税。

转让旧房及建筑物时，能够取得评估价格的，按照评估价格作为扣除项目金额；不能取得评估价格的，但能提供购房发票的，按照发票金额每年加计5%作为扣除项目金额。先按评估价格，不能取得时再按发票金额加计。

某工业企业转让一幢20世纪90年代建造的厂房，当时造价100万元，无偿取得土地使用权。如果按现行市场价的材料、人工费计算，建造同样的房子需600万元，该房子为七成新，按不含税价500万元出售，支付有关税费共计27.5万元。计算企业转让旧房应缴纳的土地增值税额。

第一步：收入500万元

第二部：扣除项目

评估价格=600×70%=420万元

允许扣除的税金27.5万元

扣除项目金额合计=420+27.5=447.5万元

第三步，增值额，收入减去扣除额

增值额=500-447.5=52.5万元

第四步，增值率，增值比上扣除额

增值率=52.5÷447.5×100%=11.73%

第五步，找税率，算税额

应纳税额=52.5×30%-447.5×0=15.75万元

土地增值税减免税

增值率未超过20%，免征土地增值税；超过20%的，应就其全部增值额计税

建造普通标准住宅出售，住宅小区建筑容积率在1.0以上，单套建筑面积在120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下；

转让旧房作为改造安置住房房源。

因国家建设需要免征土地增值税

因国家建设需要而被政府征收、收回的房地产，免税；

因城市实施规划、国家建设需要而搬迁，纳税人自行转让房地产免税。

对个人销售住房暂免征收土地增值税。

对企业改制、资产整合过程中涉及的土地增值税予以免征。

双方均是非房地产企业才能免税，其中一方是房地产企业不适用免税规定。

土地增值税征收管理

纳税义务发生时间及纳税期限

纳税人应自转让房地产合同签订之日起7日内，向房地产所在地的主管税务机关办理纳税申报。

纳税地点，属地原则

土地增值税向房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并在税务机关核定的期限内缴纳土地增值税。