公寓土地增值税

公寓根据用途分为普通住宅公寓、商住两用公寓、酒店式公寓三种形式。住宅公寓为70年产权，户型面积小，30-60平米;精装修交房标准，拎包即可入住。配套设施完善，物业管理提供高于普通住宅的额外优质服务，销售价格一般高于区域整体水平。商务公寓为40年产权，一般处于城市核心地段及商务中心区，既可居住，又可办公，具备写字楼功能，在部分城市可注册公司。价格相对写字楼较低，首付低可达2成，按揭可达20-30年，产权性质为商务公寓，非纯写字楼。酒店式公寓为40年产权，面积较小，主力户型主要在90平米以下，装修档次较高，大多位于城市核心繁华地带、商圈周边，交通方便，一般以只租不售和产权式经营为主。大多聘请国际知名品牌物管公司，专业酒店管理集团提供专业、细致、科学的酒店式服务，因此物业管理费也较高。

高档住宅公寓是指其单位建筑面积销售价格高于当地普通住宅销售价格一倍以上的高档次住宅，通常为复式住宅、顶层有花园或多层住宅配有电梯，并拥有较好的绿化、商业服务、物业管理等配套设施。环视全球各大一线城市，从伦敦到纽约，从“全球最贵的公寓”海德公园一号到“亿万富翁俱乐部”ONE57，再到国内位于北京银泰中心主楼内的柏悦居。鉴定高级公寓的标准，首先是要观察其是否坐落于都市重要地段，其次是周边是否拥有城市级别的配套设施，最后是看能否提供少有的人居体验。

土地增值税规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过20%的，免征土地增值税。《土地增值税条例实施细则》第十一条规定：条例第八条(一)项所称的普通标准住宅，是指按所在地一般民用住宅标准建造的居住用住宅。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。普通标准住宅的规定为：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。由此可见，开发的高级住宅公寓销售，即便增值率未超过20%，也不能享受免征土地增值税优惠政策。