老项目增值税

老黎说税：2023年第89讲，说税收，谈风险，讲政策。今天说说销售自行开发的房地项目增值税计税规定。

房地产开发企业在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设并对外销售的，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税管理暂行办法》（总局公告2016年第18号）的征管规定。但房地产开发企业将自行开发的房地产自用、出租（所有权已登记在本企业名下）后销售的，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（总局公告2016年第14号）。

一、适用范围

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，以及以接盘等形式购人未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于销售自行开发的房地产项目，适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税管理暂行办法》。

房地产开发企业是指按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业。

二、销售额

（一）一般规定

房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式如下：

销售额＝（全部价款和价外费用﹣当期允许扣除的土地价款）÷(1+9%)

当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：

当期允许扣除的土地价款＝支付的土地价款 x （当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）

当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。

房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地项目时未单独作价结算的配套公共设施（道路、绿地、物业用房等）的建汉面积。

上述所称建筑面积，是指计容积率地上建筑面积，不包括地下车位建筑面积。（见《国家税务总局关于土地价款扣除时间增值税征管问题的公告》总局公告2016年第86号）。

（二）其他事项

1.房地产项目对应的全部土地价款并非一次性从当期销售额中扣除，而是随着销售进度在不同的纳税期分期扣除，即"卖一套房，扣一笔与之对应的土地出让金"。因此，一般纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况，扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。

2.支付的土地价款，是指向政府、自然资源管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据（非税收入票据）。

3.房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

4.需要注意的是，房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

(1）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司。

(2）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变。

(3）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

以上内容见《财政部、国家税

务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》财税〔2016〕140号）。

（三）房地产老项目选择适用简易计税方法的销售额

需要注意的是，一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法以取得的全部价款和价外费用为销售额（不得扣除对应的土地价款）按照5％的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。

房地产老项目，是指：

1.《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目。

2.《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》，但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。

3.以围填海方式取得土地并开发的房地产项目，围填海工程《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的围填海开工日期在2016年4月30日前的，属于房地产老项目。（见《国家税务总局关于国内旅客运输服务进项税抵扣等增值税征管问题的公告》总局公告2019年第31号）

4.房地产开发企业购入未完工的房地产老项目继续开发后，以自己名义立项销售的不动产，属于房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5％的征收率计算缴纳增值税。（见《财政部、税务总局关于明确国有农用地出租等增值税政策的公告》财政部、税务总局公告2020年第2号）。

三、预缴税款

一般纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照3％的预征率预缴增值税。应预缴税款按照以下公式计算：

应预缴税款＝预收款÷(1＋适用税率或征收率）x3%

房地产开发企业预售房地产项目收到预收款后，应区分计税方法计算当期应预缴的税款，并在收到预收款的次月纳税申报期内向主管税务机关预缴税款。其中，适用一般计税方法计税的，按照9％的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5％的征收率计算。

四、进项税额

一般纳税人销售自行开发的房地产项目，兼有一般计税方法计税、简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目而无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的"建设规模"为依据进行划分。

不得抵扣的进项税额

＝当期无法划分的全部进项税额 x （简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）

上述房地产项目总建设规模，是指项目的总建设面积。

五、纳税申报

1.一般计税方法

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用一般计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和9％的适用税率计算当期应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

2.简易计税方法

一般纳税人销售自行开发的房地产项目适用简易计税方法计税的，应按照《试点实施办法》第四十五条规定的纳税义务发生时间，以当期销售额和5％的征收率计算当期转应纳税额，抵减已预缴税款后，向主管税务机关申报纳税。未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。

3.抵减应纳税额合法有效凭证

房地产开发企业以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

六、发票开具

1.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。

2.一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管税务机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票。

3.一般纳税人向其他个人（即自然人）销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。

4.需要注意的是，房地产开发企业中的小规模纳税人征收管理与上述一般纳税人适用简易计税方法的规定相同，相关征管规定不再赘述。