安置房增值税

我公司开发了一城中村改造项目，按照拆迁补偿协议约定需要向村民安置28000平米住宅和3000平米商铺，按照现行财税政策规定，实物安置需要视同销售，企业需要在交房时一方面确认土地成本，另一方面需要按同期同类公司开发的产品价格结转开发产品。请问安置房视同销售成本能否抵减增值税销售额？

回复：安置房视同销售成本能否抵减增值税销售额的关键在于其是否属于取得土地的成本。根据国家税务总局2016年18号公告第四条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。

​第五条规定，当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。18号公告缩小了土地价款的范围，限定只有支付给政府及土地管理部门的土地价款才能扣除，而将旧城改造这类特殊开发模式排除在外，不符合实际情况，因此，财政部、国家税务总局在财税2016年140号文件第七条又做了近一步明确，将向政府部门支付的土地价款扩展到包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

140号文件虽然对18号公告做了补充，但是在实务中仍然存在以下二个问题：1、安置房视同销售成本是否属于土地成本中的拆迁补偿？2、地产企业直接向被拆迁户支付的安置及动迁支出能否抵减增值税销售额？首先，来回答第一个问题，按照国税发2009年31号第二十七条规定，土地征用费及拆迁补偿费指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。很显然，安置房视同销售属于安置及动迁支出，属于土地征用费及拆迁补偿费的一部分。

其次，按照18号公告的规定，地产企业不能直接向被拆迁户支付安置及动迁支出，这个规定有二方面的考量：一是政府作为改造的主体，应该深度参与土地收储全过程；二是地产公司自行支付真实性无法控制。因此，地产企业在发生实物安置时应当将安置房移交给政府部门（包含城改办、村委会、城市更新局等），由政府部门进行统一安置，这样以来，地产企业在安置房视同销售时就可以作为土地成本一部分，抵减增值税销售额。